Real Econonmy hat sich in Irland umgeguckt und den Wohnungsbaumarkt unter die Lupe genommen. Wie ist der Stand der Dinge nach der Krise, welche Auswirkungen gibt es und kann man vom Beispiel Irland lernen?
Ein Haus ist normalerweise der größte Vermögensgegenstand eines Menschen. Wenn der Wert der Häuser steigt, steigt auch unser Konsum. Wir geben mehr aus und investieren mehr, weil wir uns reicher fühlen. Gleichzeitig wird weniger gespart, weil das Haus als Geldquelle bleibt.
Wenn Sie ein Haus kaufen, profitiert die Wirtschaft mehr davon, als wenn sie sich ein Auto anschaffen, denn ihr Makler kassiert eine Provision. Und Sie geben Geld für Möbel, für Umbauten und Reparaturarbeiten aus.
Das Haus hat damit einen direkten Einfluss auf die Investitionsentscheidungen dieser Branchen.
Die meisten Häuser werden kreditfinanziert. Auf dem Höhepunkt des Booms wurden teilweise doppelte Kredite mit Null-Prozent-Finanzierung vergeben.
Eine hohe Verschuldung wirkt sich auf die Stabilität aus. Wenn die Preise steigen, können große Gewinne erzielt werden. Aber wenn die Preise fallen, sinkt auch der Anlagewert. Die Häuser sind weniger wert, es wird weniger konsumiert, Preisschwankungen sind die Folge.
Ein hoher Verschuldungsgrad bedeutet auch, dass die Banken ein großes Risiko eingehen, es kommt zu einer doppelten Instabilität, was wiederum zu hohen Verlusten oder gar Rettungspaketen führen kann, wie wir in der Finanzkrise gesehen haben.
Jeder Wohnungsmarkt hat seine eigenen Gesetze, was die Strukturen und Abläufe betrifft. Grob gesagt gilt: Im Euroraum fielen die Immobilienpreise im dritten Quartal 2013 um 1,3 Prozent.
Wenn wir uns die Einzelheiten angucken, sehen wir: In Estland, Irland und England stiegen die Preise am meisten, in Slowenien, Dänemark und Rumänien sanken sie pro Quartal am meisten.
In Europa gibt es Wohnungsmärkte mit mehr Nachfrage als Angebot und Märkte mit einem Angebotsübergewicht wie in Irland und Spanien.
“Spanien hat zwischen 2000 und 2007 überbebaut, begleitet von einer Preiserhöhung. 2007/2008 kam es zum großen Preisknall und einem Überangebot”, sagt der Ökonom Jean-Michel Six. “Auf der anderen Seite haben Sie zum Beispiel Länder wie Frankreich oder Großbritannien, wo vor allem in den großen Ballungsräumen die Nachfrage das Angebot übersteigt”, so Six weiter.
Auch die Rolle der Zentralbanken und der Einfluss des Zinssatzes müssen beachtet werden.
“Was die Zyklen betrifft, wird eine Finanz- und Kreditpolitik betrieben, die den Markt sehr gefördert und dessen Aufschwung ermöglicht hat”, meint Six und ergänzt: “Im Fall Großbritannien ist der Zinssatz zweifellos enorm gesunken, was wiederum das Interesse an Immobilienkäufen erhöht hat, weil man Kredite zu Konditionen aufnehmen konnte, die sich auf einem historischen Tiefstand befanden.”
Wie kann man also den Zustand des Wohnungsmarktes einschätzen?
Six sagt: “Zum einen gibt es die demographischen Faktoren wie die Anzahl der hinzukommenden Haushalte. Dann gibt es die Teuerungsrate, die Aufschluss darüber gibt, ob der Markt teuer ist. Dafür gibt es wiederum Merkmale wie das Verhältnis zwischen dem Durchschnittspreis für eine Wohnung und dem Einkommen, gemessen in Jahren, dem es entspricht. Im Fall Frankreich liegt der Wert bei ungefähr 3,8 Jahren. In Großbritannien ist der Wert höher und in Spanien niedriger. In den meisten europäischen Ländern bewegt man sich auf diesem Niveau”, erklärt Six.
Manche erwarten, dass Irlands Wirtschaft in diesem Jahr um 1,8 Prozent wächst, während die Immobilienpreise weiterhin nur bei der Hälfte einstiger Spitzenwerte liegen. Der Umsatz legte um 10 Prozent zu, doch Irlands Probleme sind nicht überwunden.
Nur ein Bruchteil der Kreditnehmer in Irland kann seine Hypotheken noch bedienen. Auch Paul Casey steckt in der Klemme. Für seine Wohnung hat er vor neun Jahren 275.000 Euro bezahlt, heute ist sie nur noch 100.000 Euro wert. Seine Schulden wird er erst in 20 Jahren abbezahlt haben.
“Wir haben keine Möglichkeit, auszuziehen und woanders eine Wohnung zu kaufen. Einen weiteren Kredit bekommen wir nicht”, sagt Casey. “Also sind wir in dieser kleinen Zweizimmerwohnung gefangen. Seit neun Jahren sind wir hier, wir kommen nicht voran, wir können nicht wegziehen.”
euronews-Reporter Sébastien Le Belzic hat sich mit den Betroffenen unterhalten, er sagt: “Die irische Zentralbank schätzt, dass mehr als 140.000 Haushalte an ihren Krediten ersticken. Viele laufen Gefahr, ihre Häuser zu verlieren.”
Als Paul Casey seine Immobilie kaufte, war die Lage auf dem Wohnungsmarkt noch eine andere. Zwischen 1997 und 2007 sind die Preise um 270 Prozent gestiegen.
Die Banken tragen einen Anteil an der Krise. Bereitwillig vergaben sie Kredite, obwohl oft gar nicht das nötige Eigenkapital vorhanden war. 2008 krachte es, Häuser und Wohnungen verloren erheblich an Wert. Von den sechs Banken des Landes waren drei am Ende. Wie sieht es derzeit aus?
Michelle Norris vom University College Dublin meint: “Landesweit scheint die Lage im Großen und Ganzen in Ordnung zu sein. Das Bruttoinlandsprodukt wächst im Vergleich zum Euroraum überdurchschnittlich”, sagt sie. “Der Sturz der Immobilienpreise ist beendet, mancherorts steigen sie wieder. Die Arbeitslosenquote ist von 14 Prozent auf 12 Prozent gesunken. Auf den ersten Blick sieht alles gut aus, aber in Wirklichkeit ist das Bild facettenreicher”, so Norris weiter.
Die Staatsverschuldung ist immer noch hoch, und der Schuldenstand von Privatpersonen und Unternehmen ist nach Dänemark und den Niederlanden der dritthöchste in Europa.
“Legt man die Anzeichen auf internationaler Ebene zugrunde, ist klar, dass unsere Probleme von aufgeblasenen Preisen herrühren”, sagt Brian Hayes, “Minister of State” im irischen Finanzministerium. “Es zeigt sich auch, dass Markt und Preise steigen, sobald wieder Stabilität herrscht. Es gibt hier zweifellos viele Dinge großer Wertigkeit, deshalb kehren internationale Investoren nach Irland zurück, weil sie großes Potential im Wohnungsmarkt dieses Landes sehen”, erläutert Hayes.
Seit 2010 stellen Ökonomen in Irland eine positive Tendenz fest, die sich Hayes’ Meinung nach fortsetzen wird: “Im vergangenen Jahr haben wir eine deutliche Stabilisierung der Preise beobachten können”, sagt er. “Auch in Dublin, wo es vielfältige wirtschaftliche Aktivitäten gibt, ist eine Wende auf dem Wohnungsmarkt erkennbar. Aber es bleiben Schwierigkeiten damit verbunden, weil wir eine weitere Aufstockung des Angebots brauchen”, meint Hayes.
Das Thema Wohnen bleibt in Irland die größte Herausforderung. Halbfertige Häuser gibt es hier viele, neue Gebäude sind selten – obwohl die Abwicklungsbank NAMA eine Milliarde Euro zur Verfügung gestellt hat, um die zahlreichen Bauarbeiten zu beenden. Doch die Hälfte des Geldes ist bereits ausgegeben.
Mathreyi Seetharaman hat für euronews mit dem Ökonomen David McWilliams gesprochen. Ihre erste Frage an ihn war, ob der Aufschwung in Irland angesichts des Wirbels um den Wohnungsmarkt tatsächlich so gut ist, wie er dargestellt wird.
David McWilliams:
“Ja, die Wirtschaft kriegt die Kurve, aber das liegt zum Großteil an den multinationalen Unternehmen und dem Export. Die Mehrheit der Iren ist bei einheimischen Firmen angestellt, deshalb bleibt die Arbeitslosenquote zweistellig. Nicht die Richtung, sondern das Tempo der Erholung sehe ich mit Skepsis. Wenn man die Arbeitslosenzahlen und die Massenauswanderung der jungen Iren sieht, dann ist die Erholung keine Erholung, sondern nur eine statistische Beobachtung.”
euronews:
“Wenn Sie die Schulden der privaten Haushalte betrachten: Glauben Sie, dass die Wende vielleicht gar nicht so sehr mit dem Wohnungsmarkt zu tun hat? Und ist das gut?”
McWilliams:
“Die Verschuldung der privaten Haushalte ist weltweit nirgendwo größer. Und es gibt keine Vereinbarung über einen Schuldenerlass. Die Wirtschaft kann nicht wachsen. Und wenn die Wirtschaft nicht wächst, hat man auf den ersten Blick gute Zahlen, doch in Wirklichkeit sieht es anders aus.
Der Wohnungsmarkt hier und in Großbritannien ist anders als in Frankreich oder Deutschland. Erstens weil hier Kredite mit kurzen Laufzeiten vergeben werden und weil viele Kredite vergeben werden. Zweitens weil das Leben in einer Mietwohnung nicht als stabiles Lebensverhältnis gesehen wird. Wenn man merkt, dass der Nachbar zu Reichtum kommt, verändert das die eigenen Finanzentscheidungen.”
euronews:
“Mit Blick auf den Wohnungsmarkt: Hat man hier seine Lektion gelernt?”
McWilliams:
“In Irland hat sich nichts verändert. Nach dem, was passiert ist, hätten wir ein System einführen sollen, das es Banken verbietet, Kredite im Immobiliensektor zu verlängern. Die einzige Beschränkung für die Banken derzeit ist, dass sie kein Geld haben. Aber wenn sich das wieder ändert, was passieren wird, werden wir in Irland zum alten Trott zurückkehren. Außerhalb Dublins wurden zu viele Häuser in Orten gebaut, wo keiner wohnen will. So lange das Problem nicht gelöst ist, wird sich dieses Spiel fortsetzen: Die Immobilienpreise in Dublin steigen weiter, im Rest des Landes fallen sie.”
euronews:“Wie erklärt man Otto Normalverbraucher die Unterschiede zwischen überbewerteten, unterbewerteten und stabilen Märkten?”
McWilliams:
“Wenn die Immobilienpreise steigen und das Vielfache eines Durchschnitteinkommens annehmen, dann ist man mitten in einer Blase. Gehen Sie doch mal in eine Bank und sagen: Ich will ein Haus für 100.000 kaufen, ich verdiene aber nur 30.000. Und der Bankmensch sagt: Keine Sorge, hier haben Sie 100.000 und noch mal 50.000 dazu, damit Sie auch schön verreisen und sich ein neues Auto kaufen können. Wenn das der Fall ist, dann befinden Sie sich mitten in einer Blase.”
euronews:
“Wenn die Märkte in Europa so unterschiedlich sind, brauchen wir dann einen strukturellen Wandel?”
McWilliams:
“Das Wichtigste ist, dass man keinen unbeständigen Immobilienboom hat, wenn man sich den nicht leisten kann. Wenn ich der Chef der Europäischen Zentralbank wäre, würde ich mich bei Krediten an den Preisen der vergangenen 20 Jahre orientieren. Wenn man das tut, besteht nicht die Gefahr einer Blase, denn die Banken können nicht mehr verleihen, als sie tatsächlich haben und werden nicht von ihren eigenen Bilanzen hereingelegt. Wenn EZB-Präsident Draghi wirklich etwas tun will – was ich nicht glaube, aber wenn – dann würde er die Kreditvergabe an die Preise von vor 20 Jahren knüpfen. Damit wäre jede Immobilienblase ausgeschlossen. Stattdessen hätte man einen dauerhaft stabilen Immobilienmarkt.”