Gentrifizierung ist ein Thema, das Berlin umtreibt. In der Hauptstadt steigen die Mieten außergewöhnlich schnell. Was kann die Politik dagegen tun?
WERBUNG[Partnerartikel Berliner Zeitung]
Von Maike Schultz und Ulrich Paul
Was wird aus dem Kreuzberger Dragoner-Areal? Diese Frage treibt Berlin seit Monaten um. Das 47.000 Quadratmeter große Gelände, auf dem sich auch der von Pamela Schobeß betriebene Club Gretchen befindet, ist eines der letzten großen Grundstücke in Kreuzberg, die neu gestaltet werden können. Der Bund wollte die Fläche eigentlich privatisieren, ist damit aber im Bundesrat gescheitert. Im Hauptstadtfinanzierungsvertrag sagte der Bund schließlich die Übertragung des Areals ans Land Berlin zu, dessen rot-rot-grüne Regierung hier 500 bis 800 neue Wohnungen bauen will. Zwischen 30 und 50 Prozent davon sollen laut Senat Sozialwohnungen sein, die übrigen Wohnungen nicht mehr als zehn Euro je Quadratmeter Netto-Kalt-Miete kosten.
Bezahlbarer Wohnraum in der Gegend ihrer Wahl war für viele Menschen schon bei der Berlin-Wahl im September 2016 das entscheidende Thema, und dürfte es für viele Hauptstadtbewohner auch bei der anstehenden Bundestagswahl sein. Gentrifizierung nennen Stadtplaner das Großstadt-Phänomen, wenn aus einst heruntergekommenen Vierteln durch Sanierung Szeneviertel entstehen. Eine Folge dieser Aufwertung ist das Interesse internationaler Investoren – diese Entwicklung hat nach Metropolen wie New York oder London auch längst Berlin erreicht. Erst trafen Luxussanierung und der Bau teurer Neubauten Prenzlauer Berg und Friedrichshain im Osten der einst geteilten Stadt. Bessere Wohnungen, höhere Mieten. Inzwischen ist auch ein gefragter Bezirk wie Neukölln betroffen, in dem immer noch viele Menschen unterhalb der Armutsgrenze leben.
Zwar führt München bundesweit mit durchschnittlich 15,20 Euro pro Quadratmeter nach wie vor bei den Kaltmieten, während Berlin mit neun Euro nur auf Platz 22 liegt. Doch in Berlin sind die Mieten im Vergleich viel schneller gestiegen – bis um zwei Drittel von 2012 bis 2016 in Mitte, ein Spitzenwert in ganz Deutschland. Die Entwicklung der Einkommen konnte dabei nicht Schritt halten. Nirgendwo in deutschen Großstädten müssen die Menschen mehr als 40 Prozent vom durchschnittlichen Haushaltseinkommen für die Miete ausgeben – außer in fünf Berliner Vierteln, wie Daten des Immobiliendienstleisters CBRE zeigen. Auch die Preise für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen dem aktuellen Immobilienmarktbericht Berlin zufolge im Jahr 2016 um 12 Prozent.
Politiker und Anwohner suchen nicht nur in Wahlkampfzeiten nach einer Balance zwischen Verdrängung und struktureller Veränderung der Stadtteile, deren bunte Mischung schließlich einen Großteil von Berlins Attraktivität ausmacht. Der von SPD, Linke und Grünen regierte Senat will Mieter mit einem neuen Konzept besser vor Spekulanten schützen: Er will erreichen, dass die Bezirke stärker ihr Vorkaufsrecht beim Verkauf von Immobilien nutzen, um der Verdrängung von Mietern aus ihren Stadtteilen entgegenzuwirken. Ein Topf mit 100 Millionen Euro steht laut Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) bereit, um die Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten zu finanzieren.
Derzeit gibt es in Berlin 39 Milieuschutzgebiete in sieben Bezirken mit rund 300.000 Wohnungen. Mit dem Erwerb von Grundstücken zugunsten landeseigener Wohnungsbaugesellschaften soll der Wandel zu reinen Reichenvierteln verhindert werden – so wie beim Kreuzberger Dragoner-Areal. Auch beim Gebäudekomplex Neues Kreuzberger Zentrum (NKZ) am Kottbusser Tor wurde das Vorkaufsrecht nach Protesten der Bewohner genutzt. Das NKZ mit rund 300 Sozialwohnungen ging Ende April an die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag.
Gar nicht einverstanden mit dem Vorkaufsrecht ist die FDP. Gegen Wohnungsmangel helfe nur “bauen, bauen, bauen”, sagt deren Spitzenkandidat für die Bundestagswahl, Christoph Meyer. Milieuschutz schaffe keinen neuen Wohnraum, er zementiere den Status quo. In Milieuschutzgebieten benötigen Vermieter eine Genehmigung, wenn sie Mietwohnungen modernisieren oder in Eigentumswohnungen für den Verkauf umwandeln wollen. Modernisierungen wie der Anbau von Balkonen sind für viele Vermieter ein probates Mittel, um den Wert der Immobilien zu erhöhen und so die Gentrifizierung voranzutreiben – meist auf Kosten der Bewohner.
Das Mietrecht, das die Umlage von elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete zulässt, macht es möglich. Die Deutsche Wohnen etwa wendet es gerade in der Otto-Suhr- und der Spring-Siedlung an der Grenze von Kreuzberg und Mitte an. Geplant ist, in den nächsten drei Jahren 94 Millionen Euro für die Sanierung von 3000 Wohnungen zu investieren, um dann die Miete zu erhöhen und so eine höhere Rendite zu erzielen. Die Deutsche Wohnen ist mit rund 160.000 Wohnungen (davon 110.000 in Berlin) Deutschlands zweitgrößtes börsennotiertes Wohnungsunternehmen und der größte private Vermieter der Hauptstadt, in der es insgesamt 1,6 Millionen Mietwohnungen gibt. Die Grünen wollen auch im Bereich der Otto-Suhr-Siedlung noch in diesem Jahr ein Milieuschutzgebiet festsetzen.
Die Gebiete sind aber nicht die einzige politische Maßnahme in Berlin. Das 2014 in Kraft getretene Zweckentfremdungsverbot etwa sieht vor, dass Wohnraum nicht ohne Genehmigung zu gewerblichen Zwecken oder zur Unterbringung von Feriengästen genutzt werden darf. Bis Mai 2017 wurden laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung über 10.000 Verfahren zur Überprüfung der Wohnraumnutzung eingeleitet, weil es Hinweise auf Verstöße gab. Den Betreibern der illegalen Ferienwohnungen drohen Bußgelder von bis zu 100 000 Euro. In den Bezirken sind 62 Mitarbeiter mit der Verfolgung der Zweckentfremdung beschäftigt. Bislang ist dies aber nur schwer umzusetzen, unter anderem, weil Online-Portale die Übermittlung der Vermieterdaten an die Bezirke verweigern.
Berlin steht auch deshalb unter Handlungsdruck, eigene Maßnahmen zu ergreifen, weil die 2015 auf Bundesebene eingeführte Mietpreisbremse nicht wirkt. Sie umfasst Obergrenzen für Mieterhöhungen bei Mieterwechseln, doch bislang gehen Vermieter kein Risiko ein, wenn sie mehr Miete fordern, als rechtlich zulässig wäre. Im schlimmsten Fall müssen sie die zu viel verlangte Miete zurückzahlen – allerdings erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den überhöhten Betrag gerügt hat. Oft kommt es dazu gar nicht erst, weil die Mieter nur in seltenen Fällen den Klageweg beschreiten – viele akzeptieren die Forderungen der Vermieter, weil sie keinen Streit möchten.
Vermieter in Berlin kassieren durch Verstöße jährlich Beträge in Millionenhöhe, wie aus einem Gutachten hervorgeht, das im Auftrag der Grünen-Bundestagsfraktion erstellt wurde. Rund 58 Prozent der untersuchten Wohnungsinserate verstießen demnach in der Hauptstadt gegen die Mietpreisbremse. Zwar gibt es auf Bundesebene aus der SPD und von den oppositionellen Linken und Grünen längst Forderungen, die Preisbremse zu verschärfen, doch lehnt die Union dies bisher ab. Immerhin: Bei den Maklerkosten hat die große Koalition Wort gehalten. Heute muss der den Makler zahlen, der ihn beauftragt. Wenigstens das entlastet viele Mieter.
—————
Dieser Text ist Teil einer Kooperation mit der Berliner Zeitung für eine Interviewserie zur Bundestagswahl 2017. Dafür reisen wir mit einer 360°-Kamera durch die Republik und befragen verschiedene Menschen in ganz Deutschland, was ihre Hoffnungen, Wünsche und Erwartungen sind. Bei allen neun Folgen arbeiten wir mit Regionalmedien zusammen, die für uns vor der Kamera die Interviews geführt haben.