KI-optimierte Immobilienfotos breiten sich in Europa aus. Der neue EU-AI-Gesetzesrahmen soll für mehr Transparenz sorgen.
Wer online nach einem neuen Zuhause sucht, stößt vielleicht auf ein knallbuntes Hausangebot mit Herbstlaub vor der Tür und gemütlich-rustikalen Möbeln.
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Beim zweiten Blick fällt aber auf, dass etwas nicht stimmt: Steckdosen wirken verzerrt, Möbel sind viel zu groß für den Raum. Auf einem Foto wächst eine Stehlampe aus einem Tisch und verschwindet auf dem nächsten wieder, oder dasselbe Bild hängt plötzlich in jedem Zimmer.
Solche Immobilienfotos stammen höchstwahrscheinlich von einer KI. Anbieter nutzen immer öfter digitale Plattformen, um Wohnungen und Häuser virtuell aufzuhübschen. In mehreren Onlineforen werfen Nutzer diesen KI-Bildern vor, sie seien irreführend und nicht vertrauenswürdig.
Ein Nutzer eines irischen Housing-Subreddits veröffentlichte Fotos einer Immobilie im Vorher-Nachher-Vergleich: einmal mit Sofa, Pflanzen und Deko, einmal als leeres Haus in der Realität. In der KI-Version blockiert das Sofa die Treppe, und die Wohnzimmerwand wirkt deutlich größer.
"KI wird jetzt von Maklern genutzt, um Häuser zu verkaufen. Ist das überhaupt legal?“, schrieb der Nutzer am 22. September.
Immobilienmakler setzen seit Langem auf klassisches Home Staging, damit Interessenten sich besser vorstellen können, wie ein Raum genutzt werden kann. Ein Sofa oder frische Blumen lassen eine leere Wohnung schnell wohnlicher wirken.
Staging kostet jedoch viel Zeit und Geld. KI verkürzt diesen Aufwand und ist deutlich günstiger – manchmal fast gratis.
Manche sagen, virtuelles Staging mit KI unterscheide sich kaum von der herkömmlichen Inszenierung, nur die Technik sei neu, sagt Steven Lee vom Professional Institute of Real Estate Agents.
"Makler setzen schon jetzt Home Staging ein, damit eine Wohnung bei der Besichtigung besser aussieht“, so Lee. „Am Computer geht das natürlich einfacher und billiger.”
Doch KI kann den Eindruck einer Wohnung massiv verändern. Ein Zimmer wirkt plötzlich viel größer, eine einfache Küche wie neu ausgestattet. Besonders problematisch ist das für Menschen, die in eine andere Stadt ziehen und die Wohnung vorab nicht persönlich besichtigen können.
Oft ist schwer zu erkennen, ob ein Foto echt oder verändert ist. Ältere Menschen sind besonders anfällig (Quelle auf Englisch) für KI-Täuschungen und wissen teils nicht, was ein Deepfake ist.
Claudio Teixeira leitet den Bereich Digitalpolitik bei der Europäischen Verbraucherschutzorganisation. Er kritisiert, dass über KI-Täuschungen in Online-Marktplätzen, etwa im Immobilienbereich, bisher zu wenig gesprochen wird.
"Nicht jeder erkennt auf den ersten Blick, dass ein Bild nicht echt ist“, sagt Teixeira. "Deshalb braucht solcher Content einen klaren Hinweis, dass er von einer KI erzeugt wurde.”
Neue EU-Regeln zur KI-Transparenz sollen helfen
Neue Transparenzvorschriften der EU könnten die Praxis des sogenannten „Housefishing“ eindämmen.
Artikel 50 des EU-KI-Gesetzes, der seit Anfang August gilt, verpflichtet dazu, KI-generierte oder KI-veränderte Inhalte eindeutig zu kennzeichnen.
Die EU stuft ein Foto einer Wohnung, die „mit KI möbliert“ wurde, als teilweise KI-verändert ein. Solche Bilder müssen ein eigenes KI-Transparenzsymbol tragen.
"Artikel 50 ist im Kern Ausdruck des Schutzes der Grundrechte“, sagt David Rappenglück, Senior Associate bei der Kanzlei CMS, der die Anwendung des Gesetzes beobachtet. „Die Botschaft ist einfach: Wenn Kunden oder Bieter ein Bild sehen, das von einer KI stammen oder manipuliert sein könnte, müssen sie darüber informiert werden.”
Anbieter von KI-Systemen, etwa Unternehmen wie OpenAI oder Anthropic, müssen Bilder in einem maschinenlesbaren Format kennzeichnen. Wer ein KI-System einsetzt, um ein Bild zu erzeugen oder zu bearbeiten, muss zusätzlich einen sichtbaren Hinweis direkt im Bild anbringen.
Unterlässt ein solcher Nutzer die Kennzeichnung, ist es für normale Verbraucher schwer zu prüfen, ob auf Anbieterseite eine KI im Spiel war.
Um das herauszufinden, müssen sie den maschinenlesbaren Code auf einer anderen Website überprüfen lassen, erklärt Akvilė Šikšniūtė vom Digitalpolitik-Team der Europäischen Verbraucherschutzorganisation. Dieser zusätzliche Schritt sei vielen nicht klar.
„Ich glaube, wir sind noch weit davon entfernt, dass Verbraucher wirklich wissen, wohin sie sich wenden können, wenn sie sich getäuscht fühlen oder Inhalte für ungenau halten“, sagt Šikšniūtė.
Ab wann muss KI gekennzeichnet werden?
Der Einsatz von KI für kleine Anpassungen – etwa andere Lichtstimmung oder eine neue Wandfarbe – unterscheidet sich stark von der Vergrößerung eines Raums oder von komplett neu erzeugten Bildern. Das KI-Gesetz macht laut Rappenglück jedoch keinen Unterschied zwischen Teilmanipulation und voller Generierung.
Für Nutzer bleibt oft unklar, ob ein Bild nur leicht verändert oder komplett neu erstellt ist. Wie also bestimmen, was genau gekennzeichnet werden muss? Die Details sind noch offen.
"Es ist nicht eindeutig, denn sehr subtile Änderungen wie eine leicht veränderte Hintergrundwand könnten als kleiner Eingriff gelten, für den KI eingesetzt wurde. Vielleicht würden sie dann gar nicht markiert“, sagt Šikšniūtė.
"Hier entsteht leicht ein Missverständnis bei den Verbrauchern. Viele gehen jetzt davon aus, dass jede Kommunikation mit einem Label versehen ist. Das stimmt so aber nicht“, fügt sie hinzu.
Durchsetzung in der Praxis weiter unklar
Die Strafen bei fehlender Kennzeichnung sind hoch. Wer gegen das Gesetz verstößt, muss mit bis zu 15 Millionen Euro oder 3 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes rechnen.
"Wir Juristen würden dringend raten, das sehr ernst zu nehmen“, sagt Rappenglück.
"Der Sanktionsmechanismus ist hart, und die nationalen Behörden setzen ihn durch.”
Da das Gesetz erst seit vergangenen Monat gilt, gibt es viele offene Fragen, und die praktische Umsetzung bleibt schwierig.
Laut Rappenglück können Nutzer verdächtige Bilder per Screenshot sichern und bei den zuständigen nationalen Stellen melden.
Im Immobilienmarkt ist die Lage noch komplizierter: Angebote bleiben oft nur wenige Tage online. Einzelne Fälle lassen sich deshalb schwer nachverfolgen.
"Wie stellt man die Rechenschaftspflicht dieses Sektors sicher, damit sich solche Praktiken nicht durchsetzen? Im Moment ist klar, dass der Apparat dafür noch nicht ausreicht“, sagt Teixeira.
Die Branche versucht auch selbst, für mehr Transparenz zu sorgen. Das Professional Institute of Real Estate Agents in Belgien überarbeitet derzeit seinen Verhaltenskodex, um ihn an Artikel 50 anzupassen.
Makler bleiben für alles verantwortlich, was sie veröffentlichen. Sie dürfen KI einsetzen, müssen dies aber offenlegen, betont Lee.
"Sie müssen den Verhaltenskodex einhalten, um ihren Beruf ausüben zu dürfen. Tun sie das nicht, geraten sie schnell in ernsthafte Schwierigkeiten“, sagt Lee.
Je nach Fall reichen die Konsequenzen von einer vorübergehenden Suspendierung bis hin zum Entzug der Lizenz.
Wie es weitergeht
KI-Täuschungen beschränken sich längst nicht nur auf Wohnungsanzeigen. Sie betreffen viele Branchen. Teixeira hofft, dass die Kontrolle von KI-Anwendungen strenger wird und nicht die Verbraucher am Ende die Hauptlast tragen, wenn sie auf Betrug hereinfallen.
„Wir brauchen ein ganzes System, das nicht nur mehr Informationen für bessere Entscheidungen liefert“, sagt er. „Wenn alles andere versagt, müssen zudem diejenigen gestoppt werden, die bewusst Inhalte manipulieren, um sie attraktiver wirken zu lassen, obwohl sie genau wissen, dass diese Inhalte nicht der Wahrheit entsprechen.”