Immobilienpreise steigen in Europa weiter: Wo Plus am größten ist und warum

In weiten Teilen Europas steigen die Immobilienpreise weiter, allerdings in sehr unterschiedlichem Tempo. Portugal, Bulgarien und Spanien meldeten im zweiten Quartal 2026 zweistellige jährliche Zuwächse, während die Preise in Finnland, Luxemburg und Frankreich sanken.

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In der gesamten EU legten die Preise im Jahresvergleich um 4,7 Prozent zu und übertrafen damit die Inflation von 3,2 Prozent.

Wo steigen die Preise am stärksten, und wie viel Wachstum bleibt übrig, wenn man die Inflation herausrechnet?

Portugal und Bulgarien: Preise steigen um mehr als 15 Prozent

In 29 europäischen Ländern verzeichneten laut Eurostat neun Staaten zweistellige jährliche Anstiege bei den Immobilienpreisen. Portugal meldete im zweiten Quartal 2026 mit 16,5 Prozent den stärksten Zuwachs, dicht gefolgt von Bulgarien mit 15,5 Prozent.

Mikk Kalmet, Immobilienexperte beim Global Property Guide, stellt fest, dass die starke Nachfrage in Portugal das Angebot weiter übersteigt, besonders in Lissabon, Porto und beliebten Küstenregionen. „Zu wenig Neubau, ausländische Investoren, die Nachfrage durch den Tourismus und ein dauerhaft knappes Wohnungsangebot treiben die Preise nach oben“, sagte er Euronews Business.

Kalmet erklärt, dass in Bulgarien steigende Haushaltseinkommen, Lohnzuwächse, vergleichsweise günstige Hypotheken und eine hohe Nachfrage nach Immobilien als Anlageform die Preisanstiege stützen.

Litauen (14,3 Prozent), die Slowakei (13,6 Prozent), Kroatien (12,7 Prozent), Spanien (12,1 Prozent), Rumänien (12,1 Prozent), Lettland (11,4 Prozent) und Ungarn (10,2 Prozent) meldeten ebenfalls Zuwächse von mehr als zehn Prozent.

Dänemark (9,4 Prozent), Slowenien (9,1 Prozent) und Tschechien (8,6 Prozent) lagen ebenfalls nahe an der Marke von zehn Prozent.

Auch in Zypern (7,9 Prozent), Malta (6,9 Prozent), Polen (6,3 Prozent), Irland (sechs Prozent), Estland (5,8 Prozent), Österreich (5,1 Prozent) und Schweden (4,8 Prozent) legten die Immobilienpreise stärker zu als im EU-Durchschnitt.

Drei Länder verzeichnen Preisrückgänge

Nur in Finnland (minus 2,7 Prozent), Luxemburg (minus 2,2 Prozent) und Frankreich (minus 0,8 Prozent) sanken die Immobilienpreise im Jahresvergleich.

Mikk Kalmet verweist auf das schwache Wirtschaftswachstum in Finnland, die gedrückte Verbraucherstimmung und die Nachwirkungen der höheren Zinsen.

„In Frankreich drücken begrenzte Erschwinglichkeit, eine relativ schwache Nachfrage nach Wohnraum und die Folgen früherer hoher Hypothekenzinsen die Preise“, sagt Kalmet. Die wirtschaftliche Unsicherheit habe zudem dazu geführt, dass manche Interessenten ihren Kauf verschieben.

Unter den „Big Four“ der EU sticht Spanien mit einem Plus von 12,1 Prozent hervor, Italien liegt mit vier Prozent unter dem EU-Durchschnitt. Deutschland verzeichnete nur einen leichten Anstieg von 0,6 Prozent und liegt damit knapp über Frankreich, wo die Immobilienpreise um 0,8 Prozent sanken.

„In Deutschland sind höhere Hypothekenzinsen zurück. Wohnen wird weniger erschwinglich. Die Nachfrage nach Immobilienkrediten nimmt ab“, schreiben Carsten Brzeski und Franziska Biehl von ING in ihrer Analyse.

Lokale Faktoren treiben Spaltung der Wohnungsmärkte in Europa

Kalmet betont, dass die unterschiedlichen Wachstumsraten vor allem nationale Wohnungsknappheit, Einkommensentwicklung, Kreditbedingungen und demografische Trends widerspiegeln. „Wohnungsmärkte sind im Kern lokal, auch wenn europäische Länder viele wirtschaftliche und monetäre Rahmenbedingungen teilen“, sagt er.

Länder mit hoher Nachfrage und wenig Neubau erleben meist deutlichere Preisanstiege. Staaten mit schwächerem Wachstum, verhaltener Nachfrage privater Haushalte oder hoher Anfälligkeit für steigende Finanzierungskosten sehen dagegen langsameres Wachstum oder fallende Preise.

Reales Wachstum bleibt kräftig

Unter Berücksichtigung der Inflation bleibt das reale Wachstum der Immobilienpreise in vielen Ländern kräftig.

In der EU stiegen die Immobilienpreise bei einer Inflation von 3,2 Prozent real um 1,5 Prozent.

In mehreren Ländern fiel das Wachstum jedoch deutlich höher aus. In Portugal lag die Inflation im Betrachtungszeitraum bei 3,6 Prozent, die Immobilienpreise legten real um 12,1 Prozent zu.

Reales Wachstum von mehr als 7 Prozent gab es auch in der Slowakei (9,4 Prozent), Bulgarien (9,1 Prozent), Litauen (8,8 Prozent), Spanien (8,3 Prozent), Lettland (7,9 Prozent), Dänemark (7,7 Prozent), Ungarn (7,7 Prozent) und Kroatien (7,5 Prozent).

Sechs Länder verzeichneten dagegen reale Rückgänge, angeführt von Luxemburg mit einem Minus von 6,4 Prozent. In Frankreich sanken die realen Immobilienpreise um 3,2 Prozent, in Deutschland um zwei Prozent.

Zur Frage, was die Preisentwicklung im vergangenen Jahr bestimmt hat, sagt Kalmet: „Drei Faktoren stechen hervor: anhaltende Wohnungsknappheit, Einkommenszuwächse der Haushalte und veränderte Hypothekenbedingungen. In vielen europäischen Ländern hält der Wohnungsbau mit der Nachfrage nicht Schritt.“

Wie geht es mit den Immobilienpreisen weiter?

Kalmet erwartet, dass anhaltende Wohnungsmarkt-Engpässe und eine anhaltend starke Nachfrage in vielen europäischen Märkten weitere Preissteigerungen stützen könnten. Das Wachstum dürfte jedoch ungleich bleiben, ein weiteres Jahr mit zweistelligen Zuwächsen ist nicht selbstverständlich.

„Die größte Unbekannte sind die Zinsen. Die EZB hat sie im September 2026 als Reaktion auf neuen Inflationsdruck angehoben. Höhere Hypothekenkosten in Kombination mit einer schwächeren Kaufkraft durch steigende Energiepreise könnten die Nachfrage nach Wohnraum dämpfen“, sagt er.

Brzeski und Biehl halten fest, dass potenzielle Käufer in Deutschland inzwischen einer schwierigen Mischung gegenüberstehen: höheren Immobilienpreisen, steigenden Finanzierungskosten und den Nachwirkungen einer geschwächten realen Kaufkraft, ausgelöst durch die wirtschaftlichen Folgen des Krieges im Nahen Osten.