In Madrid kostet der Quadratmeter Wohnraum fast doppelt so viel wie im Zentrum von Mexiko-Stadt und fast dreimal so viel wie in Buenos Aires; gemessen an den Löhnen ist die Mietbelastung in vielen lateinamerikanischen Metropolen ähnlich oder höher.
Mit dem Preis für einen Quadratmeter Wohnraum in Madrid lässt sich im Zentrum von Mexiko-Stadt fast die doppelte Fläche bezahlen und in Buenos Aires, Bogotá oder São Paulo sogar das Dreifache. Trotzdem spielt die spanische Hauptstadt bei den Immobilienpreisen in einer anderen Liga.
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Vergleicht man die Preise mit den Löhnen, schrumpft der Abstand und kehrt sich in manchen Fällen sogar um. In der Autonomen Gemeinschaft Madrid verschlang die Miete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung im Jahr 2025 rund 71 % des Bruttogehalts. In Buenos Aires entspricht die Miete für eine Zweizimmerwohnung fast 80 % des durchschnittlichen Einkommens eines Beschäftigten. Und im Großraum Santiago de Chile muss jemand mit Mindestlohn zwischen 78 und 96 % seines Einkommens für ein kleines Apartment ausgeben.
Finanz- und Wirtschaftsexperten empfehlen, höchstens 30 % des Einkommens für die Miete auszugeben. Legt man als Bezug den Modallohn, also den am häufigsten gezahlten Lohn, in Spanien zugrunde, sind das 16.520 Euro im Jahr. Auf zwölf Monate verteilt ergibt das 1.376 Euro. Nach dieser Rechnung und den Ratschlägen der Ökonomen sollte eine Person nicht mehr als 412 Euro für die Wohnungsmiete ausgeben.
Mit diesem Budget findet sich in den gängigen Immobilienportalen in Madrid nichts. Das nächstliegende Angebot liegt bei 500 Euro für eine Wohnung mit kaum 30 Quadratmetern.
Die gleiche Rechnung führt fast zum selben Ergebnis in einer anderen der großen Städte Spaniens. In Barcelona ist für 500 Euro zwar etwas mehr Fläche zu bekommen als in der Hauptstadt, doch die Suche liefert nur drei Ergebnisse – verschwindend wenig.
Madrid: Was Wohnen kostet
Gebrauchte Wohnungen in der Hauptstadt wurden im August laut Idealista für durchschnittlich 6.471 Euro pro Quadratmeter angeboten, 2,2 % mehr als ein Jahr zuvor und damit leicht unter dem Höchststand von April mit 6.619 Euro. In den günstigsten Vierteln gibt es keinen Brems-Effekt: In Villaverde, dem Bezirk mit den niedrigsten Quadratmeterpreisen, stieg der Wert innerhalb eines Jahres um 25 %.
Die Mieten kennen weiterhin kein Oberlimit. Im September erreichten sie einen Rekordwert von 23,4 Euro pro Quadratmeter und Monat, 4,8 % mehr als vor einem Jahr. Laut Auswertung der angebotenen Gehälter auf Jobportalen und Immobilienanzeigen belastet die Miete in Madrid das Einkommen am stärksten: Im Jahr 2025 floss dort im Schnitt 71 % des Bruttolohns in die Wohnkosten, bei einem Landesdurchschnitt von 50 %.
Die Politik trägt kaum zur Entspannung bei. Die Region Madrid hat bislang keinen einzigen Stadtteil als angespannte Zone eingestuft, jenes Instrument des Wohnraumgesetzes, mit dem sich Mieten deckeln lassen. Andere Regionen wie Katalonien, das als erste handelte, sowie das Baskenland und Navarra nutzen diese Möglichkeit bereits.
Die Zentralregierung versucht gegenzusteuern. Der Ministerrat verabschiedete am Dienstag zwei Dekrete, die Mietverträge verlängern, die vor 2029 auslaufen, die jährliche Mietsteigerung erneut auf 2 % begrenzen und den Schutz vor Zwangsräumungen bis 2030 ausweiten. Doch der Kongress lehnte das erste Dekret mit 172 Ja- und 178 Nein-Stimmen ab, und auch das zweite scheiterte mit 166 Stimmen dafür und 184 dagegen.
Ein ähnliches Paket war bereits im Frühjahr gescheitert: Am 28. April verweigerte die Abgeordnetenkammer mit 177 gegen 166 Stimmen die Bestätigung des vorherigen Dekrets.
Madrid im Vergleich zu anderen Städten Spaniens
Beim Wohnungskauf ist Madrid nicht die teuerste Hauptstadt, beim Mieten aber schon. Nach Daten von Idealista lag San Sebastián im August vorn: 6.680 Euro pro Quadratmeter gegenüber 6.471 Euro in Madrid. Dahinter folgen Palma (5.835), Barcelona (5.440), Bilbao (4.201), Málaga (3.938), Valencia (3.469) und Sevilla (2.924), das ziemlich genau dem Landesdurchschnitt entspricht.
Bei den Mieten führt Madrid mit 23,4 Euro pro Quadratmeter im September. Barcelona (20,1), Palma (19,6), San Sebastián (18,4) und Málaga (16,5) liegen dahinter, und der Landesdurchschnitt beträgt 15,1 Euro.
Die Dynamik unterscheidet sich stärker als das Niveau. Innerhalb eines Jahres stiegen die Verkaufspreise in Madrid um 2,2 %, der geringste Zuwachs unter den großen Märkten, gemeinsam mit San Sebastián (2,6 %). Sevilla (11,5 %) und Bilbao (10,6 %) verzeichnen die stärksten Anstiege, Barcelona (6,3 %), Valencia (6,1 %), Málaga (5,1 %) und Palma (4,9 %) liegen dazwischen.
Barcelona: Mietdeckel, den Madrid verweigert
Auch wenn die Suche nach Wohnungen unter 500 Euro in Barcelona ebenso ernüchternd ist und nur drei Wohnungen für 500 Euro oder weniger zeigt, ist die Stadt seit 2024 als angespannte Zone ausgewiesen. Wie man das Ergebnis bewertet, hängt stark davon ab, wer es beschreibt.
Nach Angaben des Katalanischen Bodeninstituts Incasòl lag die durchschnittliche Nettomiete neuer Verträge im ersten Quartal 2026 bei 1.127 Euro im Monat, 4,7 % weniger als zwei Jahre zuvor. Zwischen 2023, dem letzten Jahr ohne Deckel, und 2025 blieb der Preis fast unverändert (1.136 gegenüber 1.134 Euro). Der Quadratmeterpreis steigt um 3,5 %, weil die neu vermieteten Wohnungen kleiner sind und im Schnitt von 73,7 auf 71,1 Quadratmeter schrumpfen.
Auch das Angebot steht im Fokus. Im ersten Quartal wurden in der katalanischen Hauptstadt 8.156 reguläre Mietverträge abgeschlossen, 17 % weniger als im gleichen Zeitraum 2024, während die Zahl der Zeitmieten bis 2025 auf fast 8.800 pro Jahr kletterte.
Die Generalitat betont, dass der Bestand an Dauervermietungen in den Gemeinden mit Deckel seit Einführung der Maßnahme um 20.994 Verträge gewachsen ist. Der Sprecher von Idealista hält dagegen, dass das Angebot vor allem in den Märkten sinkt, die am stärksten reguliert sind. In Barcelona sind die inserierten Mieten in einem Jahr um 0,8 % gefallen, während sie in Madrid um 4,8 % steigen.
Baskenland: Sinkende Mieten, steigende Kaufpreise
San Sebastián ist die teuerste Hauptstadt beim Wohnungskauf und verzeichnet beim Mieten einen Rückgang von 2,5 % innerhalb eines Jahres. In Bilbao fallen die inserierten Mieten um 0,3 %, während die Verkaufspreise um 10,6 % steigen. Die Stadt ist bis Oktober 2028 als angespannte Zone ausgewiesen. Unter den großen Städten sind San Sebastián, Barcelona und Bilbao die einzigen, in denen die angebotenen Mieten fallen.
Blickt man nach Osten, zeigt sich in Valencia, das wie Madrid keine angespannten Zonen kennt, ein Markt, der nur 0,5 % unter seinem historischen Höchststand liegt. Sevilla liegt trotz eines Plus von 11,5 % weiterhin 12 % unter dem Rekord aus dem Jahr 2007, als der Quadratmeter 3.322 Euro kostete.
Und schließlich Palma mit dem stärksten Mietanstieg unter den großen Märkten, plus 7,3 % auf 19,6 Euro pro Quadratmeter. Die Balearen sind mit 5.595 Euro die teuerste Region beim Wohnungskauf. In Málaga steigen die Mieten um 3,9 %, und die Provinz ist mit 18,8 Euro pro Quadratmeter die drittteuerste Region Spaniens für Mieter, hinter Madrid und den Balearen.
Der Lohnaufwand folgt der gleichen Rangliste. Die Miete für 80 Quadratmeter verbrauchte 2025 in der Provinz Barcelona 76 % des durchschnittlichen Bruttogehalts, wie InfoJobs und Fotocasa errechneten, und 72 % in der Provinz Madrid. Dahinter folgen die Balearen (64 %), Bizkaia (61 %), Gipuzkoa und Málaga (57 %) sowie Valencia (53 %).
Preise in Dollar, Belastung in Löhnen
Der Bericht „Mapping the World's Prices 2026“ der Deutschen Bank vergleicht 69 Städte weltweit. Mexiko-Stadt ist die teuerste der untersuchten lateinamerikanischen Städte, mit 3.441 Euro pro Quadratmeter im Zentrum. Es folgen Rio de Janeiro (3.264 Euro), Santiago (2.507 Euro), São Paulo (2.397 Euro), Bogotá (2.329 Euro) und Buenos Aires (2.328 Euro).
Die letzten vier liegen unter den zehn Städten mit den niedrigsten Quadratmeterpreisen im gesamten Vergleich. Umgerechnet zum Kurs an diesem Donnerstag liegt der Durchschnittspreis in Madrid bei rund 7.300 Dollar. Und das, obwohl der Vergleich die gesamte spanische Hauptstadt inklusive Umland den Zentren der lateinamerikanischen Städte gegenüberstellt.
Das Bild ändert sich, wenn man die Preise neben den Mindestlohn stellt. In Madrid kostet eine 80-Quadratmeter-Wohnung zum Durchschnittspreis von Idealista rund 1.870 Euro im Monat, also das 1,3-Fache des Mindestlohns, der bei zwölf Monatszahlungen bei 1.424,5 Euro brutto liegt. In Mexiko-Stadt entspricht die Durchschnittsmiete für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern und 65 Quadratmetern fast 70 Mindestlohntagen, also rund dem 2,3-Fachen eines monatlichen Mindestlohns.
In Buenos Aires übersteigt eine 50-Quadratmeter-Zweizimmerwohnung ebenfalls das Doppelte des Mindestlohns, und in Bogotá liegt die Durchschnittsmiete eines Apartments bei rund dem 2,1-Fachen des Mindestlohns. In den beiden ersten Städten sind die Wohnungen deutlich kleiner als in Madrid.
Fünf Hauptstädte, fünf unterschiedliche Wohnungskrisen
1. Mexiko-Stadt: Steigende Mieten und ein Deckel, der Inserate kaum bremst
Die mexikanische Hauptstadt ähnelt Madrid im wohnungspolitischen Streit am meisten. Die Mieten stiegen im Jahr bis Juni um 9,6 %, mehr als doppelt so stark wie die Inflation, wie der Index von Inmuebles24 zeigt.
Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern kostet im Schnitt 21.921 Pesos (1.069 Euro) im Monat, mit Extremwerten von 38.419 Pesos (1.874 Euro) in Hipódromo Condesa bis 10.865 Pesos (530 Euro) in Pantitlán. Rund zwei Millionen Menschen, also etwa jede vierte Person, leben laut der Stadtregierung zur Miete.
Der Traum vom Eigentum rückt noch weiter in die Ferne. Eine Berechnung der Wirtschaftszeitung „Expansión“ ergibt, dass ein Monatseinkommen von rund 85.800 Pesos (4.187 Euro) nötig wäre, um eine 60-Quadratmeter-Wohnung zu kaufen, fast neunmal so viel wie der Mindestlohn 2026.
Die Stadt hat bereits einen Mietdeckel. Das Oberste Gericht erklärte jenen Artikel des städtischen Zivilgesetzbuchs für verfassungsgemäß, der Mieterhöhungen über die Inflation des Vorjahres hinaus verbietet; für 2026 liegt diese Grenze bei 3,69 %. Der Deckel greift jedoch nur bei laufenden Verträgen, und die Indizes der Portale erfassen genau die Wohnungen, die neu auf den Markt kommen. Die Regierungschefin Clara Brugada will die Begrenzung in die Stadtverfassung aufnehmen, als Grundlage für ein Gesetz über faire Mieten. Bislang ist das aber nur eine Initiative, die im Stadtparlament noch aussteht.
2. Buenos Aires: Folgen der Mietmarkt-Deregulierung
Buenos Aires schlug den entgegengesetzten Weg ein. Das Dekret von Präsident Javier Milei, das das Mietgesetz aufhob, trat Ende 2023 in Kraft und übertrug die Regeln erneut dem Zivilgesetzbuch. Seitdem werden die Verträge frei ausgehandelt. Im Januar 2024 stieg das Angebot an Mietwohnungen in der Hauptstadt um 62 % in nur einem Monat, und heute ist es 3,4-mal größer als am Tiefpunkt im Februar 2023.
Die Mieten steigen in Pesos, liegen 2026 aber unter der Inflation: bis August plus 19,2 %, gegenüber einer erwarteten allgemeinen Teuerung von rund 21,5 %. Eine Zweizimmerwohnung kostet 886.527 Pesos (516 Euro) im Monat, fast 80 % dessen, was ein Beschäftigter in Argentinien im Schnitt verdient, 1.104.227 Pesos (643 Euro) laut Statistikamt Indec. Die Regierung führt auf die Abschaffung des Gesetzes einen realen Rückgang der Mieten im Großraum Buenos Aires von 26,6 % im ersten Halbjahr 2024 zurück, basierend auf Daten von Mercado Libre und der Universität San Andrés.
Beim Wohnungskauf sieht die Lage anders aus. Eine zum Verkauf stehende Zweizimmerwohnung kostet im Schnitt rund 116.000 Euro. Laut einem Simulator der Zeitung „La Nación“ verlangt der Kauf einer 50-Quadratmeter-Wohnung, je nach Viertel, zwischen sechs und 35 Jahresgehälter in voller Höhe.
3. São Paulo: Mieten als Haupttreiber des Wohnungsdefizits
São Paulo hat die höchsten Mieten unter den brasilianischen Hauptstädten: 65,36 Reais (11,2 Euro) pro Quadratmeter im August, gemessen am Index FipeZAP. Neue Verträge verteuerten sich in zwölf Monaten um 5,74 %, mehr als die Inflation von 4,22 %, und im Viertel Pinheiros nähert sich der Quadratmeter 100 Reais (17 Euro). Beim Verkauf lag der Preis im Juli bei über 12.000 Reais (2.042 Euro) pro Quadratmeter.
Brasilien misst das Problem anders. Sein Wohnungsdefizit sank 2024 auf 5,77 Millionen Haushalte, 7,4 % aller Haushalte und den niedrigsten Wert der Reihe. Der wichtigste Posten sind die Mieten: 3,59 Millionen Haushalte, 62 % des Defizits, sind städtische Familien mit bis zu drei Mindestlöhnen, die mehr als 30 % ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Der Bundesstaat São Paulo vereint 26,9 % dieser Haushalte.
4. Bogotá: Gedeckelte Mieten, aber kaum freie Wohnungen
In Kolumbien begrenzt ein Gesetz aus dem Jahr 2003 die jährliche Mieterhöhung auf die Inflation des Vorjahres, der Deckel liegt 2026 bei 5,10 %. Die Miete darf außerdem nicht mehr als 1 % des Immobilienwerts betragen. Trotzdem ist der Markt angespannt.
Die Leerstandsquote von Mietwohnungen in Bogotá liegt bei 1,9 %, und ein durchschnittliches Apartment wurde im ersten Quartal für 3,76 Millionen Pesos im Monat angeboten. Das sind mehr als doppelt so viel wie der Mindestlohn 2026, der nach einem Plus von 23,7 % bei 1.750.905 Pesos liegt.
Diese Lohnerhöhung zog andere Preise mit nach oben. Die Obergrenze für Sozialwohnungen ist an den Mindestlohn gekoppelt und stieg in vier Jahren um 76 %. Anfang des Jahres veröffentlichte die Regierung einen Dekretentwurf, um diese Bindung zu lösen.
5. Santiago de Chile: Elf Jahresgehälter für eine Durchschnittswohnung
Eine chilenische Durchschnittsfamilie müsste 11,4 Jahre lang ihr gesamtes Einkommen aufwenden, um eine Wohnung zum mittleren Preis zu kaufen, so die jüngste Aktualisierung des Indexes der Chilenischen Baukammer Ende 2024. Ab mehr als fünf Jahren gilt Wohnraum nach diesem Maßstab als nicht erschwinglich.
Auch die Miete ist für niedrige Löhne keine Lösung. In Metropolgemeinden wie Independencia oder La Florida kostet eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern und weniger als 50 Quadratmetern zwischen 345.000 und 421.000 Pesos im Monat, wie die Stiftung SOL ermittelt. Am unteren Ende der Skala stehen die informellen Siedlungen. Techo-Chile zählte in seinem jüngsten Kataster 1.428 Lager mit 120.584 Familien im ganzen Land, 5,8 % mehr Familien als bei der vorherigen Erhebung.
Die informelle Stadt: Der große Unterschied
Die eigentliche Kluft liegt an anderer Stelle. In Lateinamerika lebt zwischen einem Fünftel und einem Viertel der Stadtbevölkerung in informellen Siedlungen, wie UN-Habitat und die Cepal schätzen, und mehr als 30 % wohnen laut dem Wohnungsjahrbuch von CAF und dem Lincoln Institute unter unzureichenden Bedingungen. Dort trifft die Krise auch jene, die ihr Haus selbst gebaut haben, in Vierteln ohne grundlegende Versorgung.
In Madrid ist das Problem, abgesehen von Ausnahmen wie der Cañada Real, vor allem eines des Zugangs: Es gibt Wohnungen, aber zu Preisen, die viele Löhne nicht hergeben. Deshalb ähnelt die Debatte in Madrid eher jener in Mexiko-Stadt, wo Gentrifizierung der innerstädtischen Viertel im Hintergrund steht, als den Situationen in Santiago oder São Paulo.
Die politischen Rezepte überschneiden sich. Mexiko-Stadt und Kolumbien binden Mieterhöhungen an die Inflation. Spanien versucht es wieder mit einer Obergrenze von 2 % und Pflichtverlängerungen von Verträgen, während die Regionalregierung Madrids eine Preisregulierung ablehnt. Buenos Aires hat die Regulierung abgeschafft, und 2026 steigen dort die Mieten langsamer als die Inflation, doch der Wohnungskauf verlangt weiterhin Jahrzehnte an Einkommen.