Einkommen reichen in siebzehn EU-Ländern beim Hauskauf immer weniger

Wie weit reicht das Einkommen eines Haushalts beim Kauf eines Eigenheims? In 17 EU-Ländern konnten sich Familien im Jahr 2025 weniger leisten als zehn Jahre zuvor. Eurostat misst dies mit dem Hauspreis-Einkommens-Verhältnis, das zeigt, wie sich die Einkommen im Verhältnis zu den Hauspreisen verändern. Dieser Wert stieg in der EU in diesem Zeitraum um 6,8 %, in zehn Mitgliedstaaten ging er jedoch zurück.

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Parallel dazu stiegen die Hauspreise in der EU in den zehn Jahren bis zum zweiten Quartal 2026 um 62 %. Als Reaktion auf die Wohnkrise im gesamten Block stellte die Europäische Kommission im Dezember 2025 ihren „European Affordable Housing Plan“ vor.

Was ist das Hauspreis-Einkommens-Verhältnis?

Das Hauspreis-Einkommens-Verhältnis vergleicht die Entwicklung der Hauspreise mit der Entwicklung des verfügbaren Pro-Kopf-Einkommens der Haushalte. Steigt der Wert, werden Eigenheime im Verhältnis zu den Einkommen teurer. Sinkt er, werden sie relativ gesehen günstiger.

Die Kennzahl jedes Landes zeigt, wie stark sich dieser Wert dort im Zeitverlauf verändert hat. Wichtig für die Kaufkraft sind auch die Kosten für Hypotheken.

Portugal verzeichnet den größten Anstieg

Zwischen 2015 und 2025 verzeichnete Portugal mit 60,8 % den größten Anstieg beim Hauspreis-Einkommens-Verhältnis. Die Niederlande folgen mit 34,3 %.

„Das Land erlebte einen touristischen Boom, und das Golden-Visa-Programm zog ausländische Investoren an, sodass die Hauspreise teilweise wegen ausländischem Kapital stiegen“, sagte Mike Langen, leitender Wohnungsmarktökonom bei ABN AMRO, gegenüber Euronews Business.

Er erklärte, in den Niederlanden seien vor allem Wohnungsknappheit und Nachfrage von Investoren für den Anstieg verantwortlich.

Das Verhältnis legte zudem in Ungarn (26,5 %), Tschechien (25,8 %), Spanien (24,5 %) und Griechenland (22,5 %) jeweils um mehr als 20 % zu.

Das bedeutet, dass Wohneigentum in diesen Ländern weniger erschwinglich wurde, weil die Hauspreise schneller stiegen als die Einkommen.

Ronan Lyons, Associate Professor für Volkswirtschaftslehre am Trinity College Dublin, sagte, die Länder an der Spitze der Liste kombinierten eine starke Nachfrage in ihren wichtigsten Städten mit einem Angebot, das nicht Schritt gehalten hat.

Auch in Slowenien (18,2 %), Irland (14,4 %), Österreich (13,6 %), der Slowakei (11,2 %), Luxemburg (10,6 %) und Litauen (10,1 %) stieg das Verhältnis um mehr als 10 %.

Rumänien verzeichnet den größten Rückgang, Mieter tragen hohe Kosten

Am anderen Ende fiel der Wert in Rumänien um 42,8 %, der stärkste Rückgang in der EU. Hauspreise waren 2025 im Verhältnis zu den Haushaltseinkommen deutlich niedriger als 2015.

Auch in Finnland sank das Hauspreis-Einkommens-Verhältnis um 25,2 % und in Bulgarien um 16,2 %. Zypern (12 %) und Italien (11,9 %) verzeichneten ebenfalls Rückgänge im zweistelligen Bereich.

Langen erklärte, kräftiges Einkommenswachstum in Bulgarien und Rumänien nach ihrem EU-Beitritt habe Eigenheime im Verhältnis zu den Einkommen günstiger gemacht.

Lyons verwies auf den Druck, unter dem Mieter in Rumänien stehen. Im Jahr 2025 lebten 56 % der Personen, die Markt­mieten zahlen, in Haushalten, die mehr als 40 % ihres verfügbaren Einkommens für Wohnen ausgaben. Das war der höchste Anteil in der EU.

Unter den vier größten Volkswirtschaften der EU sank das Verhältnis in Frankreich um weniger als 6 % und in Italien um 11,9 %, während es in Deutschland um 1,6 % stieg. Spanien verzeichnete mit 24,5 % den größten Anstieg der vier.

Langfristiger Vergleich

Eurostat vergleicht zusätzlich den Wert jedes Landes im Jahr 2025 mit seinem eigenen Durchschnitt für den Zeitraum von 2000 bis 2025, wobei das früheste verfügbare Jahr genutzt wird, falls Daten für 2000 fehlen. EU-weit lag das Verhältnis nur 0,03 % über seinem langfristigen Durchschnitt.

Portugal und Rumänien stehen erneut an entgegengesetzten Enden der Skala. In Portugal lag der Wert 37 % über dem langfristigen Durchschnitt, verglichen mit einem Anstieg um 60,8 % seit 2015. In Rumänien lag das Verhältnis 53 % unter seinem langfristigen Durchschnitt, bei einem Rückgang um 42,8 % seit 2015.

Die beiden Messgrößen zeichnen in einigen Ländern ein unterschiedliches Bild. In Irland lag der Wert 2025 zwar 14,4 % höher als 2015, aber 1,7 % unter seinem langfristigen Durchschnitt. Lyons sagte, das liege teilweise daran, dass der langfristige Durchschnitt die Immobilienblase Mitte der 2000er Jahre einschließt.

Litauen zeigt ein ähnliches Muster: Das Verhältnis lag 10,1 % über dem Wert von 2015, aber 5,7 % unter dem langfristigen Durchschnitt.

Die Niederlande und Ungarn verzeichneten beide zweistellige Zuwächse zwischen 2015 und 2025. Im Jahr 2025 lag ihr Verhältnis jeweils 12 % und 5,3 % über dem langfristigen Durchschnitt. In Bulgarien lag der Wert 36 % unter seinem langfristigen Durchschnitt und 16,2 % unter dem Niveau von 2015.

Spielt das Ausgangsjahr eine Rolle?

„Der Referenzzeitraum 2015 zeigte einen nahezu historischen Tiefstand bei den Preis-Einkommens-Verhältnissen. Wir vergleichen also mit einem der günstigsten Zeitpunkte der letzten 20 Jahre“, so Langen. Würde man 2005 als Ausgangspunkt wählen, wäre der Anstieg deutlich kleiner, fügte er hinzu.

Langen betonte außerdem die Bedeutung der Finanzierungskosten, da nur wenige Menschen Immobilien bar bezahlen. Der Einlagenzins der Europäischen Zentralbank liegt derzeit bei 2,5 %, Ende 2015 lag er bei minus 0,3 %.

„Beide Kennzahlen beschreiben Veränderungen: die Entwicklung seit 2015 oder den Abstand zu einem Durchschnitt über 25 Jahre. Keine von beiden sagt, wie erschwinglich Wohnen heute ist“, sagte Lyons. Er hob hervor, dass ein Rückgang einen Markt nicht automatisch erschwinglich macht.

Lyons machte auf einen weiteren Punkt aufmerksam. „Die Länder, die in den Eurostat-Zahlen ‚besser abschneiden‘, sehen nicht immer gut aus“, sagte er. So geben Mieter in Finnland, wo das Verhältnis um ein Viertel gefallen ist, laut der Eurostat-Erhebung zu Einkommen und Lebensbedingungen etwa 32 % ihres Einkommens für Miete aus, der höchste Wert in der EU.

Warum Wohnungs­erschwinglichkeit mehr als Hauspreise ist

Nina Biljanovska, Frederik Toscani, Robert Beyer, Alexandra Fotiou und Morgan Maneely, Autoren eines Arbeitspapiers des Internationalen Währungsfonds (IWF), erklärten, Wohnen sei in einigen europäischen Ländern deutlich weniger erschwinglich geworden.

„Der Druck auf die Erschwinglichkeit ist bei einkommensschwächeren Mietern in Städten besonders groß, sie geben inzwischen mehr als die Hälfte ihres verfügbaren Einkommens für Miete aus“, sagten sie Euronews Business. Die Forscher betonten, dass Mieter es zunehmend schwerer hätten, ein Eigenheim zu kaufen, was die Vermögenskluft zwischen Eigentümern und Mietern vergrößert.

Für Käufer spielen nach ihren Angaben die Kreditkosten, der Zugang zu Finanzierungen und die Möglichkeit, für eine Anzahlung zu sparen, eine zentrale Rolle. Miete, Nebenkosten und andere Wohn­ausgaben bestimmen zusätzlich, was Haushalte sich leisten können.

Sie stellten fest, dass Wohnungsknappheit eine immer größere Rolle bei steigenden Hauspreisen spielt. Der Wohnungsbau bleibt schleppend, und das Angebot an Wohnungen hält mit der Nachfrage nicht Schritt.