In Portugal fehlen Wohnungen, Bauarbeiter und bezahlbare Grundstücke. Die Folge: Für viele junge Menschen und Familien rückt der Traum vom Eigenheim in immer weitere Ferne.
Die jüngste Auswertung des "Barómetro do Imovirtual", einer auf den Immobilienmarkt spezialisierten Plattform, beziffert den durchschnittlichen Preis für Wohnimmobilien in Portugal im Mai 2026 auf 430.500 Euro. Der Wert umfasst Neubauten und Bestandsimmobilien – und liegt für einen großen Teil der Bevölkerung längst außerhalb jeder finanziellen Reichweite.
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Ein Blick auf Immobilienportale oder in die Schaufenster von Maklerbüros genügt, um zu erkennen, wie stark die Preise in Portugal gestiegen sind. Doch gibt es überhaupt noch bezahlbare Häuser? Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab. Einer der wichtigsten: Es gibt zu wenige verfügbare Wohnungen.
"Ohne neue Wohnungen auf dem Markt und bei einer extrem lebhaften Nachfrage ist es für junge Menschen und portugiesische Familien sehr schwer, Wohneigentum zu erwerben", sagte Patrícia Barão, Präsidentin der Associação Profissional Representativa dos Mediadores Imobiliários de Portugal (APEMIP), Euronews.
Hinzu kämen die hohen Kosten für Grundstücke, Bauarbeiten, Löhne, Planung, Genehmigungen und kommunale Abgaben, erklärt Barão. All das treibe die Wohnkosten erheblich nach oben.
Ricardo Vagarinho, Geschäftsführer des Bauunternehmens MomentVM, verweist auf einen weiteren Faktor: die staatliche Förderung für junge Käuferinnen und Käufer.
"Es wirkt, als habe sich ein neues Preisniveau herausgebildet, weil die Regierung jungen Menschen ermöglicht, mit einer Staatsgarantie Immobilien bis zu einem Höchstwert von 450.000 Euro zu erwerben", sagte er Euronews.
Dies habe den Markt dazu verleitet, die Preise für Bestands- und Neubauwohnungen anzuheben. Denn Käufer hätten durch die Förderung zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten.
Die Regelung sieht für Menschen zwischen 18 und 35 Jahren eine staatliche Garantie vor, die eine Finanzierung von bis zu 100 Prozent des Kaufpreises ermöglichen kann. Hinzu kommen Steuererleichterungen. Voraussetzung ist, dass das Einkommen die achte portugiesische Einkommensteuerstufe nicht übersteigt und die Immobilie höchstens 450.000 Euro kostet.
Der Internationale Währungsfonds empfahl der portugiesischen Regierung in einem Bericht vom Juni, einige Maßnahmen im Immobiliensektor auszusetzen – darunter die öffentliche Garantie für junge Käufer. Diese Instrumente hätten "die Marktungleichgewichte vergrößert", argumentieren die Experten. Zusätzliche Kaufinteressenten träfen auf ein Angebot, das nicht im gleichen Maß wachse.
Patrícia Barão fordert deshalb einen umfassenderen Ansatz. "Es gibt keine Wunderlösung für das Thema Wohnen. Es gibt nicht die eine Maßnahme, die alles löst. Deshalb müssen wir an mehreren Fronten gleichzeitig handeln", sagt sie.
Fachkräftemangel verteuert den Bau
Die Wohnungskrise ist nicht allein eine Folge des knappen Bestands. Es fehlen auch die Menschen, die neue Wohnungen bauen können. Wo das Angebot gering und die Nachfrage hoch ist, steigen die Preise.
Es mangelt laut Ricardo Vagarinho an spezialisierten Fachkräften wie Maurern, Elektrikern, Installateuren, Schalungsbauern und Subunternehmern.
Nach Beginn der Finanz- und Schuldenkrise und dem Eingreifen der sogenannten Troika reduzierte der Staat seine Investitionen in Infrastruktur und Großprojekte. Banken vergaben kaum noch Kredite für Wohnungsbau und Unternehmen. Zahlreiche Baufirmen gingen in Konkurs, viele Fachkräfte wanderten ab.
"Diejenigen, die wirklich gut sind und hier geblieben sind, reichen nicht für das Bauvolumen, das wir heute benötigen", sagt Vagarinho.
Schätzungen zufolge fehlen im portugiesischen Bausektor rund 80.000 Arbeitskräfte. Der Wettbewerb um Personal erhöhe zwangsläufig die Löhne, erklärt der Unternehmer – und damit auch die Baukosten.
Zugleich konkurriert der Wohnungsbau mit großen staatlichen und privaten Vorhaben um dieselben Fachkräfte. "Flughäfen, Bahnlinien, Straßen – all diese Großprojekte binden ebenfalls viele Arbeitskräfte", sagt Vagarinho.
Auch die Stürme, die in diesem Jahr das Zentrum Portugals verwüsteten, haben die Nachfrage nach Baupersonal zusätzlich erhöht. Die Regierung beschleunigte daraufhin die sogenannte "Grüne Spur" für Arbeitsmigrantinnen und -migranten in diesem Sektor.
Ein Protokoll zwischen dem Staat und der Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI) soll den akuten Arbeitskräftebedarf für öffentliche Bauprojekte im Rahmen des Aufbauplans PRR 2030 decken. Nach der Katastrophe im Landeszentrum kündigte die Regierung allerdings an, einzelne laufende öffentliche Vorhaben vorübergehend zu stoppen oder zu verschieben, damit Wiederaufbauprojekte Vorrang erhalten.
Teure Materialien, langsame Verfahren
Seit Beginn des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine im Jahr 2022 haben sich viele Baumaterialien deutlich verteuert. Auch das schlägt sich im Preis neuer Wohnungen nieder.
Nach Zahlen des portugiesischen Statistikamts INE vom März 2026 stiegen die Baukosten für neue Wohngebäude um 3,7 Prozent. Besonders stark verteuerten sich Glas und Spiegel, blanke und beschichtete Kupferkabel sowie Betonplatten und Ziegel.
"Alles hängt von der Energie ab", sagt Vagarinho. Viele Baustoffe seien energieintensiv. Steigen infolge eines Krieges die Treibstoff- und Energiekosten, verteuerten sich auch Produktion und Transport der Materialien. "Am Ende erhöht das unvermeidlich die Baukosten", fasst er zusammen.
Ein weiterer wichtiger Kostentreiber sind Grundstücke. "Da die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist, steigen zwangsläufig auch die Bodenpreise", sagt Vagarinho. Seiner Einschätzung nach entfallen rund 20 Prozent der Gesamtkosten eines Bauprojekts auf das Grundstück.
"Bauen kostet überall in etwa gleich viel", sagt er vereinfacht. Entscheidend seien vor allem der Preis des Grundstücks und die regionalen Verkaufspreise pro Quadratmeter. "Die Lage ist das große Thema."
Auch langwierige Genehmigungsverfahren erhöhen aus Sicht der Branche die Preise. Für Investoren bedeute die Dauer städtebaulicher Verfahren ein finanzielles Risiko, erklärt Patrícia Barão.
"Wenn ein Verfahren im Rathaus ein Jahr, manchmal zwei Jahre dauert, ist das eine lange Zeit, in der ein beträchtliches Kapital – der Grundstückspreis – keine Rendite bringt", erläutert Vagarinho. Investoren rechneten die entgangenen Erträge daher in den späteren Verkaufspreis ein.
Bezahlbar außerhalb der Zentren?
Laut einem Immobilienbarometer vom März 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnungen in Portugal am 1. März bei 3.693 Euro pro Quadratmeter.
"Das sind Preise, die junge Menschen und Familien in Portugal kaum tragen können", sagt Barão. Daher brauche es neue Wohnungen an Orten, an denen Menschen sie sich leisten können und ihre Arbeitsplätze ohne stundenlange Pendelzeiten erreichen.
Die höchsten Quadratmeterpreise verzeichnet der Distrikt Lissabon mit 5.796 Euro. Es folgen Faro mit 4.804 Euro, Madeira mit 4.333 Euro und Setúbal mit rund 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Am unteren Ende der Skala liegen mehrere Distrikte im Landesinneren: Guarda mit 739 Euro, Bragança mit 943 Euro und Castelo Branco mit 981 Euro pro Quadratmeter.
"Wir müssen über Regionen nachdenken, die nicht im Stadtzentrum liegen, und dort Projekte mit größerer Dimension entwickeln", sagt Barão. Voraussetzung sei ein Verkehrsnetz, das schnelle und verlässliche Wege zu Arbeitsplätzen ermögliche.
"Wir wollen keine Schlafstädte schaffen. Es braucht ein Netz aus Dienstleistungen und Infrastruktur mit Schulen, Banken, Restaurants und Supermärkten", erklärt sie.
Neubauten blieben unverzichtbar, könnten die Krise aber nicht sofort lösen. Als Maßnahme mit schnelleren Ergebnissen fordert Barão, leerstehende Immobilien durch öffentlich-private Partnerschaften wieder auf den Markt zu bringen.
Den Vorwurf, Makler trieben die Preise nach oben, weist sie zurück. "Die Vermittlung bestimmt nicht den Preis der Wohnungen", sagt die APEMIP-Präsidentin.
Eine professionelle Immobilienvermittlung könne vielmehr zu mehr Transparenz beitragen, argumentiert Barão. Eine neue Gesetzgebung, an der der Branchenverband mitgewirkt habe, solle Ausbildung und Professionalisierung stärken.
"Ein guter Immobilienmakler kennt den Markt und die aktuellen Preise. Er hat Einblick in jüngste Transaktionen vergleichbarer Objekte, kennt die Details eines Kaufvertrags, weiß, welche Unterlagen nötig sind und kennt die Trends", sagt sie. Das helfe dabei, Immobilien angemessen zu bewerten.
Auch Ricardo Vagarinho fordert mehr spezialisierte Fachkräfte für den Bausektor und schnellere Genehmigungsverfahren. Nur so lasse sich der Wohnungsbau beschleunigen und das Angebot ausweiten.
Beide Branchen sind sich einig: Solange Grundstücke, Wohnungen und Fachkräfte knapp bleiben und die Baukosten hoch sind, wird Wohneigentum für einen erheblichen Teil der Portugiesinnen und Portugiesen unerschwinglich bleiben.