Die Intransparenz bei Immobilienbesitz erschwert den Blick auf Marktanteile großer Eigentümer, neuer Investoren und die aktuelle Lage des Geschäfts.
Öffentlich zugängliche Informationen über die Verteilung von Immobilieneigentum in Spanien bleiben lückenhaft. Besonders wenig bekannt ist, wie viele Objekte bei großen Eigentümern liegen – also bei Privatpersonen oder Gesellschaften mit mehr als zehn Wohnungen oder 1.500 Quadratmetern Wohnfläche.
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Die tatsächlichen Anteilswerte liegen zwar beim staatlichen Kataster, dort werden die Eigentümer aber anonymisiert. Für Teilmärkte wie den Mietwohnungsmarkt, der in die Zuständigkeit der autonomen Regionen fällt, lassen sich Daten über Transparenzanfragen gewinnen, etwa über die Kautionen, die Mieter hinterlegen. Viele Wohnformen – selbstgenutzte Objekte, leerstehende Wohnungen, Ferienwohnungen – bleiben jedoch außen vor. Deshalb lässt sich nicht genau nachvollziehen, wem die Immobilien aktuell gehören.
Ein Blick auf die Immobilientransaktionen des bisherigen Jahres 2026 – soweit die Unternehmen sie selbst veröffentlichen – zeigt immerhin, wer derzeit besonders aktiv am iberischen Markt auftritt. Das heißt aber nicht, dass diese Akteure die klassischen Platzhirsche beim Bestand bereits verdrängt haben. In den Großstädten dominieren weiter bekannte Namen wie Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management sowie Santander und CaixaBank.
Neue Investitionen: Privatanleger dringen auf öffentliches Bauland vor
Fidere, ein Verbund von auf den Kauf öffentlicher und vermieteter Wohnungen spezialisierten Socimis, steht hinter der bislang größten Transaktion des Jahres mit einem Volumen von 1.050 Millionen Euro. Der kanadische Investor Brookfield übernahm Fidere von Blackstone und sicherte sich damit indirekt ein Portfolio mit 47 Gebäuden und mehr als 5.000 Mietwohnungen. Der Deal wurde im März dieses Jahres abgeschlossen.
Im Mai vereinbarte Azora den Kauf von 1.200 Mietwohnungen im Großraum Barcelona von Patrizia. Barcelona zählt zu den besonders überhitzten Regionen des Landes, mit hoher Bevölkerungsdichte in Städten wie L'Hospitalet de Llobregat. Der Kaufpreis lag bei mehr als 350 Millionen Euro. Patrizia hatte dieses Paket 2022 für rund 600 Millionen Euro von BeCorp übernommen.
Viele Deals werden sogar geschlossen, bevor die Wohnungen fertig gebaut sind: Barings will von Aurora Homes 305 preisgünstige Wohnungen in Los Cerros (Vicálvaro) für mehr als 70 Millionen Euro erwerben, mit Übergabe ab 2029, sowie weitere 188 Einheiten in Valdebebas für über 56 Millionen Euro vom Grupo Ferrocarril.
Auch die autonomen Gemeinschaften und einzelne Kommunen vergeben zunehmend die Nutzung von öffentlichem Bauland an solche Unternehmen, teils für Zeiträume von 45 bis 75 Jahren. Gleichzeitig verfügt Spanien über einen sehr kleinen Bestand an Sozialwohnungen zur Miete: Er liegt bei höchstens 1,72 Prozent des Wohnungsparks und damit deutlich unter dem europäischen Durchschnitt von etwa acht bis neun Prozent. Das Beispiel Culmia, eines Projektentwicklers unter Kontrolle des US-Fonds Oaktree, verdeutlicht die Entwicklung. 2025 übergab Culmia Los drei des Plan Vive der Region Madrid an die deutsche DWS, indem Anteile an der Konzessionsgesellschaft verkauft wurden – eine Transaktion im Wert von 255 Millionen Euro.
Die bayerische MEAG erwarb zudem von Culmia 50 Prozent eines Portfolios, das 1.137 Wohnungen des Plan Vive II (Region Madrid), 437 Einheiten aus dem Programm für bezahlbare Mieten des Madrider Rathauses und 208 Wohnungen im Bestand der Generalitat Valenciana umfasst.
Immobilienmarkt Spanien: Platzt die Wohnungsblase?
Die Zahl der Wohnungskäufe in Spanien geht leicht zurück. Hauptgrund ist der starke Anstieg der Preise am Wohnungsmarkt. Darauf weisen Daten des Statistikamts INE hin, die Cushman & Wakefield ausgewertet hat, sowie Studien wie BBVA Research. BBVA rechnet für dieses Jahr mit einem Rückgang um 7,3 Prozent, erwartet aber für 2027 eine leichte Erholung um 0,6 Prozent.
Im Bericht zum zweiten Quartal 2026 meldet die genannte Immobilienberatung einen jährlichen Rückgang um 3,51 Prozent bis Mai 2026, bei insgesamt 286.000 Transaktionen. Die Analysten betonen zudem, dass sich die Finanzierungsbedingungen verschlechtert haben. Viele Familien wechseln deshalb in den Mietmarkt oder bleiben dort länger, was den Druck auf die Mieten erhöht.
Der Bericht von C&W spricht von „einem spektakulären Anstieg um 376 Prozent“ im Jahresvergleich bei Investitionen in Mietwohnungen und davon, „dass im ersten Halbjahr 2026 das Investitionsvolumen bereits deutlich über dem gesamten Jahr 2025 liegt“, nämlich bei 2.934 Millionen Euro, bezogen auf Deals großer Eigentümer und Investmentfonds.
Diese Zahl wirkt auf den ersten Blick widersprüchlich zur rückläufigen Zahl der Kaufverträge, doch beide Kennziffern messen unterschiedliche Größen. Die Statistik der Käufe erfasst nur, wie viele Transaktionen stattfinden. Das Investitionsvolumen zeigt, wie viel Geld in den Erwerb von Wohnungen und Immobilienportfolios fließt. Einige sehr große Deals können die Gesamtinvestition daher stark nach oben treiben. In Spanien entfielen 2025 laut dem jüngsten Bericht des Consejo General del Notariado rund zehn Prozent der Wohnungskäufe auf juristische Personen.
Die Zahlen sind dennoch mit Vorsicht zu lesen: Sie erlauben keinen vollständigen Überblick über die tatsächliche Zahl der Wohnungen in Unternehmenshand, weil die Eigentumsverhältnisse insgesamt intransparent bleiben. Abgebildet wird lediglich, wie sich die Käufe am Wohnungsmarkt entwickeln.
Andere Untersuchungen zum Zustand des Wohnungsmarktes kommen zu ähnlichen Ergebnissen. Oxford Economics erwartet in seinem Bericht vom Mai eine Abschwächung des Preiswachstums – auf rund fünf Prozent im Jahr 2027 –, nachdem die Steigerungsrate 2025 mit 12,89 Prozent zweistellig ausfiel. Für dieses Jahr könnte die Teuerung knapp 11 Prozent erreichen. Der Dämpfer dürfte nach den aktuellen Prognosen jedoch nur vorübergehend sein.
Zu den möglichen Ursachen dieser erwarteten Abkühlung zählen die schwächere Beschäftigungsdynamik, die die Einkommen der Bevölkerung drückt, und die jüngste Zinserhöhung durch die Europäische Zentralbank im Zuge eines neuen Inflationsschubs.
Die Wohnungsfrage ist inzwischen das zentrale Problem für die Bevölkerung Spaniens. Das sagen 37,5 Prozent der Befragten im jüngsten September-Barometer des CIS. Sie stellen das Thema Wohnen damit über andere wirtschaftliche Sorgen (21,6 Prozent) und über die Zuwanderung (19,7 Prozent).
Diese Entwicklung verfestigt sich vor allem in den angespanntesten Märkten. Die sechs großen Metropolregionen Spaniens vereinen 36 Prozent der Haushalte, wie der jährliche Bericht der Banco de España zeigt, und gerade dort bleibt die Differenz zwischen Nachfrage und verfügbarem Wohnungsangebot besonders groß.