Berlin braucht dringend mehr Wohnungen. Doch während Warschau, London und Frankfurt längst in die Höhe bauen, bleibt das Hochhaus in der Hauptstadt umstritten. Kann vertikale Verdichtung helfen oder entstehen vor allem neue Prestigeprojekte?
Berlin wächst, doch der Platz wird knapp. Die Mieten steigen, bezahlbare Wohnungen fehlen, freie Flächen sind rar. Eine mögliche Antwort liegt nahe: höher bauen. In Warschau, London oder Frankfurt gehört vertikale Verdichtung längst zur Stadtentwicklung. In Berlin dagegen bleibt das Hochhaus politisch aufgeladen. Für die einen ist es eine Chance, Fläche effizienter zu nutzen. Für die anderen steht es für teure Prestigeprojekte mit zweifelhaftem Nutzen.
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Bei der Debatte geht es immer wieder um Stadtbild, soziale Mischung und die Frage, ob mehr Höhe tatsächlich mehr bezahlbaren Wohnraum schafft.
Warum Berlin nach oben schaut
Die Wohnungsnot in deutschen Großstädten ist gravierend. Nach Angaben der arbeitnehmerorientierten Hans-Böckler-Stiftung fehlen dort rund 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen. Besonders groß ist die Lücke in Berlin, Hamburg und Köln. Vor allem Haushalte mit niedrigen Einkommen leiden unter steigenden Mieten.
Berlin versucht deshalb, den Weg nach oben leichter zu machen. Das neue Hochhausleitbild soll Planungsverfahren verschlanken und reine Wohntürme erleichtern.
Martin Pallgen, Sprecher der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, erklärt auf Anfrage von Euronews: "Im Rahmen der Evaluation des Hochhausleitbildes für Berlin wurde zum Stand 1. Quartal 2024 ein Potenzial in einer Größenordnung von rund 3.500 Wohneinheiten in Hochhäusern in Berlin ermittelt." Zugleich macht die Verwaltung klar, dass Hochhäuser wegen Statik, Brandschutz, Windlasten und Betriebskosten teurer sind als niedrigere Gebäude.
Europas Städte bauen längst höher
Der Blick auf Europa zeigt, dass Hochhäuser längst nicht mehr nur mit New York, Dubai oder Shanghai verbunden werden. Frankfurt hat mit Messeturm und Commerzbank Tower seit Jahrzehnten eine Skyline. London setzt mit The Shard und 22 Bishopsgate auf vertikalen Häuserbau. Madrid bündelt seine Hochhäuser im Norden der Stadt.
Besonders sichtbar ist die Entwicklung in Warschau. Mit dem 310 Meter hohen Varso Tower steht dort das höchste Gebäude der Europäischen Union. Rund um den Kulturpalast, den Hauptbahnhof und das Rondo Daszyńskiego ist in den vergangenen Jahren ein neues Hochhauscluster entstanden. Betrachtet man ganz Europa inklusive Russland und der Türkei, dominieren Moskau, St. Petersburg und Istanbul die Ranglisten. In der EU und in Großbritannien gehören Warschau, London, Frankfurt und Madrid zu den wichtigsten Hochhausstandorten.
Hochhaus-Streit im Rudolfkiez
Wie angespannt die Debatte in Berlin ist, zeigt das geplante Hochhaus an der Rudolfstraße in Friedrichshain. Dort ist ein bis zu 167 Meter hohes Gebäude mit rund 1.000 Wohnungen vorgesehen, etwa 30 Prozent davon gefördert. Für den Senat ist das Vorhaben ein Beispiel für Verdichtung an einem gut angebundenen Ort.
Julian Schwarze, stadtentwicklungspolitischer Sprecher der Grünen-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus, hält den Turm für überdimensioniert. Er verweist auf fehlende Grünflächen, Spiel- und Sportplätze und warnt vor zusätzlichem Druck auf die Mieten. Schwarze sagt: "Neue Hochhäuser müssen immer im Gesamtkontext zu ihrer Umgebung betrachtet werden." Mit Blick auf die soziale Frage ergänzt er: "Teure Luxusapartments bringen nichts. Es braucht bezahlbaren Wohnraum."
Auch der große Büroleerstand in Berlin spricht aus seiner Sicht gegen Projekte, die nicht klar dem Wohnungsbedarf dienen, sondern bloß neue Renditeobjekte schaffen.
Warum Hochhäuser skeptisch gesehen werden
Der schwierige Ruf vieler Hochhäuser hat historische Gründe. Christa Reicher, Architektin, Stadtplanerin und Professorin an der staatlichen Universität RWTH Aachen, verweist auf die Großwohnsiedlungen der 1960er- und 1970er-Jahre. Viele entstanden unter Leitbildern wie "Vertikaler Städtebau" oder "Urbanität durch Dichte", waren aber oft schlecht eingebunden. Häufig fehlten gute ÖPNV-Anbindung, Versorgung, soziale Mischung und Pflege.
Ein bekanntes Beispiel dafür sind die "Weißen Riesen" in Duisburg-Hochheide: Die Großwohnsiedlung aus den 1970er-Jahren galt wegen baulicher Mängel und Kriminalität lange als sozialer Brennpunkt. Bis Juli 2025 wurden drei der ursprünglich sechs Hochhäuser gesprengt, um Platz für einen Stadtpark zu schaffen.
Trotzdem sieht Reicher hohe Dichte nicht als gescheitertes Modell. Anlagen wie der Wohnpark Alterlaa in Wien zeigten, dass gute Architektur, gemeinschaftliche Infrastruktur und eine funktionierende Einbindung attraktive Wohnorte schaffen können. Viele Siedlungen seien besser als ihr Ruf.
Was gute Türme leisten müssen
Für Reicher dürfen Hochhäuser nicht isoliert gedacht werden. Sie führten eine neue räumliche Hierarchie in die Stadt ein und könnten deshalb nicht überall entstehen. Jede Stadt habe einen eigenen Charakter, geprägt durch Altstädte, Denkmalbereiche und gewachsene Quartiere, die geschützt werden müssten.
Deshalb brauche es Hochhauskonzepte oder Fachbeiräte. Sie könnten helfen, Investoreninteressen mit städtebaulichen und baukulturellen Ansprüchen zu verbinden.
Die Stadtplanerin betont: "Jedes Hochhaus muss einen Mehrwert für seine Nachbarschaft im Sinne des 'social return' und des 'sustainable return' leisten." Ein Hochhaus müsse seinem Umfeld also etwas zurückgeben: öffentliche Räume, Grünflächen oder Beiträge zu mehr Nachhaltigkeit. Wichtig seien außerdem Nutzungsmischung, unterschiedliche Wohnangebote, gute Erdgeschosszonen und ein Mobilitätskonzept, das den Standort nicht zusätzlich belastet.
Martin Pallgen vom Senat verweist auf soziale Vorgaben: "Auch beim Bau von Hochhäusern gilt: Wenn ein neuer Bebauungsplan erforderlich ist, greift das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, wonach 30 Prozent der Wohnfläche mit Mietpreis- und Belegungsbindungen versehen werden." Damit soll verhindert werden, dass neue Türme vor allem ein Produkt des gehobenen Marktes werden.
Warum der Markt zögert
Immobilienökonom Günter Vornholz, langjähriger Professor an der EBZ Business School in Bochum, sieht die Debatte vor allem als Frage der Rahmenbedingungen. Es gebe es in Deutschland zu wenig Anreize für den Bau von Wohnhochhäusern. Aus seiner Sicht bremsen fehlende Akzeptanz, ästhetische Vorbehalte, Höhenbegrenzungen und hohe Kosten.
Zugleich macht Vornholz klar, dass Hochhäuser die Wohnungsnot nicht allein lösen können. Dafür seien sie zu teuer und zu selten. Zwar sei Boden in vielen Innenstädten knapp, doch Hochhäuser entstünden häufig als Mischformen aus Wohnen, Büro, Hotel oder anderen Nutzungen.
Warschau als Vorbild?
Warschau ist in den vergangenen drei Jahrzehnten sichtbar nach oben gewachsen. Dr. Lars Gutheil, Geschäftsführer der Deutsch-Polnischen Industrie- und Handelskammer, beschreibt die Skyline als Ergebnis der wirtschaftlichen Transformation seit 1989, gezielter Stadtentwicklungspolitik und erheblicher privater Investitionen. Die starke Nachfrage nach modernen Büro- und Wohnflächen treffe dort auf eine hohe gesellschaftliche Akzeptanz von Verdichtung und Hochhäusern.
In Deutschland stünden dagegen häufiger Stadtbild, Denkmalschutz und langwierige Verfahren im Vordergrund. In Polen würden Hochhäuser stärker als Ausdruck wirtschaftlicher Dynamik und internationaler Wettbewerbsfähigkeit wahrgenommen.
Hinzu kämen effiziente Genehmigungsprozesse, größere Planungssicherheit und eine Nachfrage, die große Projekte wirtschaftlich tragfähig mache. Besonders im Stadtteil Wola ist so ein neuer Geschäfts- und Entwicklungsraum entstanden.
Zudem betont der Experte: "Deutschland kann von Polen vor allem lernen, Planungs- und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen und Verdichtung stärker als Teil der Lösung für die Wohnungsfrage zu verstehen." Polen zeige, dass Wachstum, Nachverdichtung und moderne Stadtentwicklung nicht zwangsläufig im Widerspruch zu Lebensqualität stehen müssten.
Dichte allein reicht nicht
Hochhäuser können einen Beitrag zur Wohnungsfrage leisten. Christa Reicher betont, dass jede neu geschaffene Wohnung und jede umgenutzte Fläche Teil der Lösung ist. Entscheidend ist dabei nicht die Höhe allein, sondern die Wertigkeit der Planung.
In Berlin zeigt sich das an Vorhaben wie der Rudolfstraße in Friedrichshain und an neuen Ideen für das Tempelhofer Feld. Dort wird deutlich, dass mehr Höhe nur dann ein Beitrag sein kann, wenn sie städtebaulich, sozial und funktional überzeugt.