In Thüringen steht ein ganzes Mini-Dorf für 390.000 Euro zum Verkauf: 15 Gebäude, 24.000 Quadratmeter und viel DDR-Geschichte inklusive. Doch der Traum vom eigenen Dorf hat einen Haken.
Wer in deutschen Großstädten nach einer Eigentumswohnung sucht, bekommt für 390.000 Euro gerade mal eine Handvoll Quadratmeter. In Kamsdorf im Thüringer Landkreis Saalfeld-Rudolstadt steht für diesen Betrag dagegen ein komplettes kleines Dorf zum Verkauf: 15 eingeschossige Gebäude mit jeweils rund 100 Quadratmetern Grundfläche, dazu ein zentrales Hauptgebäude mit einem ehemaligen Speisesaal von über 300 Quadratmetern. Das Areal erstreckt sich über rund 24.000 Quadratmeter, eingebettet zwischen Wiesen, Wald und altem Baumbestand, nur wenige hundert Meter vom Hohenwarte-Stausee entfernt.
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Verkauft wird die Anlage über gängige Immobilien-Plattformen. In der Anzeige heißt es, gesucht werde "kein Käufer für ein Grundstück, sondern jemand mit Vision, der das Potenzial erkennt, an diesem Ort etwas Außergewöhnliches zu schaffen". Die Gebäude sind bereits entkernt, Strom- und Trinkwasseranschluss sind vorhanden, die Entwässerung läuft derzeit über eine Sammelgrube.
Von der DDR-Ferienanlage zum Streitfall
Die Geschichte des Geländes reicht bis in die DDR-Zeit zurück. Wie Eigentümer Franz Eberitsch auf Anfrage von Euronews erklärte, wurde das Gelände von 1954 bis 1990 genutzt – zunächst als Lehrlingswohnheim des Stahlwerks Thüringen, später als Ferien- bzw. Erholungsanlage.
Nach der Wende stand das Gelände zunächst zehn Jahre lang leer. Ab dem Jahr 2000, so Eberitsch, seien einzelne Häuser wieder zu Wohnzwecken genutzt worden: "Die Bewohner waren offiziell unter dieser Anschrift gemeldet und nach meinem Kenntnisstand wurden für diese Adresse sogar staatliche Leistungen wie Wohngeld bewilligt." Für ihn sei dadurch der Eindruck entstanden, dass eine Wohnnutzung rechtlich zulässig sei.
Der Haken: kein Bebauungsplan
2014 kaufte Eberitsch das Gelände nach eigenen Angaben, nachdem er mit seiner Familie aus Neuseeland nach Deutschland zurückgekehrt war. Seine Vision damals: "einen Ort zu schaffen, an dem Menschen naturnah leben, Gemeinschaft erleben und gemeinsam etwas Neues aufbauen können."
Diese Hoffnung erfüllte sich jedoch nicht. Der Grund liegt im Baurecht: Das Grundstück liegt planungsrechtlich im sogenannten Außenbereich, obwohl es nur etwa 200 Meter vom Ortsrand entfernt liegt. Weil die Anlage zwischen 1990 und 2000 nicht genutzt wurde, ist nach Einschätzung der Behörden der ursprüngliche Bestandsschutz erloschen.
Eberitsch bestätigt auf Anfrage: "Als wir das Gelände später umfassender sanieren und weiterentwickeln wollten, wurde die baurechtliche Situation erneut geprüft. Dabei wurde uns mitgeteilt, dass die damaligen Meldungen nichts an der planungsrechtlichen Situation ändern und der Bestandsschutz aufgrund der langjährigen Nutzungsunterbrechung bereits zuvor entfallen sei."
Eine dauerhafte Wohnnutzung wird von den Behörden aktuell kritisch gesehen, da dies laut Eberitsch "eine sogenannte Splittersiedlung im Außenbereich darstellen könnte." Für eine legale Nutzung wäre ein neuer Bebauungsplan oder eine andere baurechtliche Zulassung nötig. Das deutsche Baurecht wird immer wieder wegen seiner hohen bürokratischen Hürden kritisiert.
Zwischen Gesundheitsdorf und Splittersiedlung
Trotz der offenen Genehmigungsfrage sieht Eberitsch großes Potenzial in der Anlage. Er stellt sich ein ganzheitliches Gesundheits- und Regenerationsdorf vor, in dem verschiedene Therapie- und Präventionsangebote an einem Ort zusammengeführt werden könnten. Etwa Häuser für Physiotherapie, Osteopathie, Naturheilkunde oder Yoga, ergänzt um Übernachtungsmöglichkeiten und ein zentrales Gemeinschaftshaus für Seminare und gemeinsame Mahlzeiten.
Die Verkaufsanzeige lässt dabei auch ein wirtschaftliches Eigeninteresse erkennen: Wie es dort heißt, könnten sämtliche Bau-, Ausbau- und Außenanlagenarbeiten "direkt über die angeschlossene Baufirma des Eigentümers" realisiert werden.
Ein Appell an die Politik – und an Elon Musk
Für Eberitsch ist der Fall exemplarisch für ein grundsätzliches Problem in Deutschland. Er fragt sich, "ob wir angesichts von Wohnungsmangel, dem Wunsch nach nachhaltiger Nutzung bestehender Gebäude und dem Bedarf an neuen Lebens- und Wohnkonzepten die gesetzlichen Rahmenbedingungen nicht stärker darauf ausrichten sollten, vorhandene Substanz wieder nutzbar zu machen." Sein Fazit: "Hier steht ein komplettes kleines Dorf mit vorhandenen Gebäuden und Infrastruktur. Aus meiner Sicht sollte es einfacher möglich sein, solche Bestandsanlagen unter klaren gesetzlichen Voraussetzungen wieder einer sinnvollen Nutzung zuzuführen."
Eberitsch würde das Projekt am liebsten selbst umsetzen, ihm fehle dafür jedoch das Startkapital. Seine Idee ist ungewöhnlich und bringt plötzlich einen umstrittenen Tech-Milliardär ins Spiel: "Vielleicht braucht es deshalb tatsächlich jemanden wie Elon Musk. […] Sollte Elon Musk diesen Artikel tatsächlich lesen, würde ich mich über eine Anschubfinanzierung von rund einer Million Euro freuen." Als Gegenleistung bietet er dem Tesla-Chef sogar eine Auszeit auf seiner Alpaka-Farm im nahegelegenen Unterwellenborn an, "sollte Elon einmal Erdung statt Schwerelosigkeit benötigen", schreibt er Euronews.
Skurrile Immobilienangebote in ganz Europa
Das Thüringer Dorf reiht sich ein in eine ganze Serie ungewöhnlicher Immobiliendeals. Erst im Mai wurde eine verlassene DDR-Insel in der Ostsee für 60.000 Euro verkauft – ebenfalls ein Relikt mit DDR-Vergangenheit, das seinen Reiz höchstens aus der Mischung von Verfall und Abgelegenheit zieht.
Kurz danach sorgte eine Off-Grid-Hütte auf einer schottischen Insel für 405.000 Euro für Schlagzeilen und in Griechenland stand eine Privatinsel für 247.000 Euro zum Verkauf. Auffällig ist dabei ein wiederkehrendes Muster: Günstige Preise treffen auf abgelegene Lage, ungeklärte Nutzungsrechte oder hohen Sanierungsbedarf – der eigentliche Wert solcher Objekte liegt fast immer im noch nicht greifbaren Potenzial.
Ob aus dem Thüringer Jugenddorf tatsächlich ein "Zukunftsdorf" wird, hängt also nicht nur von der "Vision" des Käufers ab, sondern auch von Behörden und der Frage, wie beweglich Deutschland beim Umgang mit ungenutztem Bestand ist.