Hauskauf in Europa: Steuern begleiten Eigentümer von Erwerb bis Verkauf – hier ist Immobilienbesitz am stärksten und am wenigsten belastet.
Wer in Europa ein Zuhause besitzt, zahlt fast an jeder Stelle Steuern: beim Kauf, beim Halten, bei der Vermietung und beim Verkauf.
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Überall auf dem Kontinent ist Wohneigentum mit einem dichten Geflecht aus Abgaben verbunden. Es begleitet Eigentümer vom Vertragsabschluss bis zum Verkauf – egal, ob die Immobilie leer steht oder Miete einbringt.
Wie viel man tatsächlich abgibt, hängt stark davon ab, wo man kauft. Daten des Global Property Guide, der die Besteuerung von Immobilien in mehr als 80 Ländern erfasst, zeigen: Wohnraum wird in ganz Europa kräftig besteuert.
Im Kern geht es um vier Arten von Immobiliensteuern.
Beim Kauf fällt eine Grunderwerbsteuer an, oft auch Stempelsteuer genannt. Jedes Jahr kommt eine Grundsteuer hinzu, berechnet auf Basis des Markt-, Kataster- oder Einheitswerts. Wer vermietet, zahlt Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen. Und beim Verkauf kann eine Steuer auf den Gewinn fällig werden.
Ein sauberes Ranking ist kaum möglich.
Jedes Land hat eigene Tarife. Viele Spitzensteuersätze werden als Spannen angegeben, nicht als fester Wert. Zudem unterscheiden sich die Bemessungsgrundlagen von Land zu Land.
Trotzdem taucht ein Land in fast jeder Liste weit oben auf.
Mieteinnahmen in Europa: wie hoch die Steuerlast ausfällt
Für Käufer, die vermieten wollen, ist die Steuer auf Mieteinnahmen der Faktor mit dem größten Einfluss auf die Rendite. Hier unterscheiden sich die Länder besonders deutlich.
Der Global Property Guide berechnet, was ein nicht ansässiger Eigentümer auf drei Stufen monatlicher Miete zahlen würde: 1.500 €, 6.000 € und 12.000 €.
Bei eher moderaten 1.500 € im Monat ist Dänemark am strengsten: Der Staat nimmt von dem ersten Euro an 42,11 %, dicht gefolgt von den Niederlanden mit 36 % und Finnland mit 30 %.
Am anderen Ende der Skala beginnt Zypern bei null, Luxemburg verlangt lediglich 2,94 %.
Steigt die Miete, verschiebt sich die Reihenfolge.
Bei 12.000 € im Monat liegt Belgien mit 47,27 % vorn, gefolgt von Dänemark mit 43,22 %. Deutschland und Griechenland kommen jeweils auf 41 %.
Einige Länder verändern die Sätze kaum: Italien bleibt bei 21 %, Portugal bei 28 % und die Niederlande bei 36 %, unabhängig von der Höhe der Miete. Das kann je nach Markt zu einem Vorteil oder einer Belastung werden.
Besonders steil steigen Länder, die Mieteinnahmen in die normale Einkommensteuer einbeziehen. Österreich ist ein typisches Beispiel.
Dort gelten für Mieten dieselben progressiven Stufen wie für Löhne: von null bei Einkommen unter 13.308 € bis zu 55 % auf alles oberhalb von 1.000.000 €. In solchen Fällen sind Immobiliensteuern im Kern nur Einkommensteuer in anderer Verpackung.
Grunderwerbsteuer: was der Kauf von Immobilien kostet
Bei der Steuer, die direkt beim Kauf fällig wird, setzt sich Belgien erneut an die Spitze.
Dort können Käufer bis zu 12,5 % des Kaufpreises als Steuer zahlen. Das liegt knapp über dem Höchstsatz in Großbritannien mit 12 %, den 10,4 % in den Niederlanden und den 10 % in Luxemburg.
In Belgien hängt die Höhe stark von der Region ab. Die Postleitzahl entscheidet mit.
Wer eine Immobilie für 500.000 € in Brüssel oder Wallonien kauft und keine Vergünstigungen erhält, zahlt den vollen Satz von 12,5 % – also 62.500 € Steuern gleich zu Beginn.
Für Selbstnutzer sieht es besser aus. Brüssel befreit für berechtigte Käufer die ersten 200.000 € des Kaufpreises, die Steuer auf ein Haus für 500.000 € sinkt damit auf 37.500 €.
Wallonien bietet für bestimmte Käufer einen reduzierten Satz von 3 % und drückt die Steuer so auf rund 15.000 €. Beim Erwerb förderfähiger Sozialwohnungen von einer öffentlichen Stelle in Wallonien fällt gar keine Registrierungsgebühr an. Flandern setzt wiederum eigene Sätze und Vergünstigungen.
Am anderen Ende stehen Estland und Tschechien: Beide erheben beim Kauf keine Grunderwerbsteuer.
In Litauen liegen die Erwerbsabgaben bei rund 0,4 % – also etwa 2.000 € bei einem Haus für 500.000 €. Das ist nur ein Bruchteil der Summen, die Käufer in Belgien zahlen.
Wo die jährliche Immobiliensteuer in Europa am höchsten ist
Auch wenn eine Wohnung leer steht, können für Eigentümer jährliche Immobiliensteuern anfallen.
Hier ist besondere Aufmerksamkeit nötig. Die jährliche Steuer auf Immobilien ist der Wert, den viele am häufigsten falsch einschätzen.
Die Länder besteuern nicht dieselbe Grundlage. Einige setzen Prozentsätze auf den Marktwert an, andere auf deutlich niedrigere Kataster- oder Einheitswerte, die aus älteren Bewertungen stammen können. Großbritannien arbeitet gar nicht mit Prozentsätzen, sondern ordnet Immobilien Wertklassen zu.
In Spanien kann der kommunale Höchstsatz der Immobiliensteuer bei 4,8 % liegen. Er bezieht sich jedoch auf den Katasterwert, nicht auf den Marktwert, sodass die nackte Prozentzahl wenig aussagt.
Praktischer ist der Blick darauf, was Eigentümer typischerweise für ein Haus im Wert von etwa 300.000 € zahlen. Dann gleichen sich die Unterschiede, weil jedes Land den steuerpflichtigen Wert anders definiert.
In Großbritannien liegt die Kommunalsteuer für eine solche Immobilie meist zwischen 2.000 € und 3.200 € im Jahr – je nach Wertklasse und Gemeinde.
Die französische taxe foncière und Spaniens IBI bewegen sich in der Regel zwischen 700 € und 1.800 €. Beide basieren auf steuerlichen Bemessungsgrundlagen, die deutlich unter den Marktpreisen liegen. Belgiens précompte immobilier, berechnet aus einem fiktiven Mietwert von 1975, fällt oft in einen ähnlichen Rahmen.
Deutschlands Grundsteuer, die 2025 reformiert wird, ist in vielen Fällen niedriger als in den Nachbarländern. Mit dem neuen Bewertungsmodell unterscheiden sich die Bescheide jedoch stark von Gemeinde zu Gemeinde.
In Zypern und Malta zahlen Eigentümer gar nichts, denn beide Länder erheben keine jährliche Immobiliensteuer.
Spekulationssteuer in Europa: was beim Verkauf von Immobilien anfällt
Wer mit Gewinn verkauft, erlebt große Unterschiede. Oft ist entscheidend, wie lange man die Immobilie besessen hat – nicht allein der Steuersatz.
Dänemark belastet Gewinne besonders stark. Werden sie dem übrigen Einkommen zugerechnet, können bis zu 52,07 % Steuer anfallen.
Bei einem Gewinn von 250.000 € können damit bis zu 130.000 € an den Fiskus gehen. Dem Verkäufer bleiben rund 120.000 €.
Malta geht nahezu den entgegengesetzten Weg.
Dort bleibt der Gewinn selbst steuerfrei. Stattdessen erhebt der Staat eine pauschale Steuer von 12 % auf den Verkaufspreis als Transaktionsabgabe. Liegt kein gewerblicher Immobilienhandel vor und wird innerhalb von fünf Jahren verkauft, sinkt dieser Satz auf 5 %.
Deutschland wählt einen weiteren Sonderweg: Wer eine Immobilie länger als zehn Jahre hält, zahlt auf den Gewinn – also hier 250.000 € – keine Steuer.
Bei einem Verkauf innerhalb dieser Frist werden Gewinne mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet, hinzu kommt gegebenenfalls ein Solidaritätszuschlag.
Wo Immobilien in Europa am stärksten besteuert werden
Nimmt man alle vier Steuerarten zusammen, sticht ein Land klar hervor.
Belgien liegt beim Kauf, beim Besitz und bei der Vermietung meist an der Spitze. Nur die Behandlung von Veräußerungsgewinnen mit Sätzen zwischen 16,5 % und 33 % verschafft etwas Luft.
Am anderen Ende stehen Zypern und Malta. Zypern startet bei der Steuer auf Mieteinnahmen bei null, Malta lässt Veräußerungsgewinne unangetastet, und beide Länder erheben keine jährliche Immobiliensteuer. Für Eigentümer gehören sie damit zu den steuerlich leichtesten Ecken Europas.
Für grenzüberschreitende Anleger ist der Kaufpreis nur der Einstieg.
Ob sich eine europäische Immobilie lohnt, entscheidet am Ende, wie viel von der Rendite das jeweilige Steuerrecht übrig lässt. Der Abstand zwischen einer Wohnung in Brüssel und einer Villa in Zypern ist groß genug, um zu zeigen: Beim Thema Immobiliensteuern ist Europa weit entfernt von einem einheitlichen Markt.