Ein Drittel des durchschnittlichen Bruttogehalts reicht in der EU nicht für die Monatsrate von fast 3.600 Euro auf ein Haus für 1 Million Euro. Am nächsten kommt Luxemburg, dort brauchen Käufer trotzdem das 1,6‑Fache des Durchschnittslohns.
Ein Haus, das eine Million Euro kostet, kann eine einfache Wohnung im Zentrum von Paris sein oder eine Luxusvilla nahe Sofia. Egal, wo Kaufinteressenten suchen: Sie brauchen ein Einkommen, das deutlich über dem jeweiligen Landesdurchschnitt liegt.
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Wie hoch muss das Einkommen also sein?
Euronews Business hat ausgerechnet, welches Gehalt nötig wäre – auf Basis eines typischen Hypothekendarlehens: eine Anzahlung von 20 Prozent, ein fester Zinssatz von 3,5 Prozent und eine Laufzeit von 30 Jahren. Zugrunde liegt außerdem die Annahme, dass Käufer höchstens 33 Prozent ihres Bruttoeinkommens für die Kreditrate aufwenden.
Das entspricht einer Anzahlung von 200.000 Euro und einem Kredit über 800.000 Euro.
In der Rechnung fehlen Grundsteuer, Versicherungen, Transaktionskosten und weitere Gebühren; zudem unterscheiden sich die tatsächlichen Kreditbedingungen je nach Land und Kreditnehmer.
Monatsrate liegt bei fast 3.600 Euro
Unter diesen Annahmen ergibt sich eine jährliche Kreditbelastung von 43.108 Euro. Das sind 3.592 Euro im Monat.
Weil nur 33 Prozent des Bruttoeinkommens für die Kreditrate vorgesehen sind, braucht der Käufer ein jährliches Bruttogehalt von 130.631 Euro. Das entspricht 10.886 Euro im Monat.
Die Einkommen in Europa unterscheiden sich deutlich. In manchen Ländern ist dieses Niveau eher erreichbar, in anderen kaum. Auch innerhalb eines Landes kann die Belastung stark variieren.
Die Berechnungen in diesem Artikel stützen sich auf die Bruttolöhne 2025 von Eurostat für alleinstehende Vollzeitbeschäftigte ohne Kinder, die genau den Durchschnittslohn verdienen. Weil zwei Einkommen ein Haus im Wert von einer Million Euro realistischer machen und Paare besonders häufig kaufen, zeigt die Analyse zusätzlich, wie sich die Belastung für ein Paar verändert, in dem beide den Durchschnittslohn beziehen.
Bulgarien: Käufer brauchen fast das Achtfache des Durchschnittslohns
Wie viele Durchschnittsgehälter nötig sind, um sich ein Haus für eine Million Euro leisten zu können, unterscheidet sich in Europa stark. Innerhalb der EU ist der Abstand zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert fast fünffach.
Durchschnittsverdiener in Bulgarien stehen vor den größten Hürden; in Luxemburg kommen sie der Finanzierbarkeit am nächsten. In Bulgarien bräuchte eine alleinstehende Person ohne Kinder, die den Durchschnittslohn verdient, ein Einkommen in Höhe von 7,8 Durchschnittsgehältern. In Luxemburg liegt der Wert bei 1,6 und damit deutlich unter zwei.
In Dänemark (2,1), Irland (2,3), Belgien (2,4), Österreich (2,5), den Niederlanden (2,6), Deutschland (2,7), Finnland (2,8) und Schweden (2,8) liegt die notwendige Zahl an Durchschnittsgehältern zwischen zwei und drei.
Durchschnittsverdiener in diesen Ländern kommen einem Haus für eine Million Euro am nächsten.
Unter den vier großen Volkswirtschaften der EU steht Deutschland mit 2,7 Durchschnittsgehältern am besten da; in Frankreich sind es 3,1, in Spanien 4,0 und in Italien 4,1.
Auch in Slowenien (3,7) und Malta (3,9) bleibt der Wert unter vier.
Zehn EU-Länder brauchen mehr als fünf Gehälter
In zehn EU-Ländern ist für ein Haus im Wert von einer Million Euro ein Einkommen nötig, das mehr als fünf Durchschnittsgehälter entspricht. Griechenland (7,2) folgt knapp auf Bulgarien (7,8) und weist damit die zweithöchste Hürde in der EU auf.
Ungarn (6,7), die Slowakei (6,3) und Polen (5,8) gehören ebenfalls zu den fünf Ländern mit den höchsten Anforderungen.
Auch Rumänien (5,8), Lettland (5,7), Tschechien (5,2), Portugal (5,2) und Kroatien (5,2) verlangen mehr als fünf Durchschnittsgehälter. Estland liegt exakt bei 5,0; damit kommen insgesamt elf Länder auf mindestens das Fünffache des Durchschnittslohns.
Zwei Durchschnittsverdiener schaffen es nur in Luxemburg
Bei einem Paar, in dem beide den Durchschnittslohn verdienen, halbiert sich das Verhältnis, weil die Berechnung auf dem gemeinsamen Einkommen beruht. In Luxemburg entspricht das erforderliche Einkommen dem 0,8-Fachen der gemeinsamen Bruttoeinkommen; zwei Durchschnittsverdiener bleiben damit innerhalb der angenommenen Grenze von 33 Prozent für die Kreditrate.
Dänemark liegt knapp dahinter; dort entspricht das erforderliche Einkommen dem 1,05-Fachen des gemeinsamen Gehalts eines Zweiverdiener-Paars. Irland und Belgien kommen jeweils auf rund 1,2, sodass selbst die zusammengerechneten Löhne zweier Durchschnittsverdiener nicht ausreichen. Nach den hier verwendeten Annahmen ist Luxemburg damit das einzige EU-Land, in dem ein Paar mit zwei Durchschnittslöhnen die Erschwinglichkeitsgrenze erreicht.
In Bulgarien bräuchte ein Paar mit Durchschnittslöhnen hingegen weiterhin ein Einkommen fast im Vierfachen ihrer gemeinsamen Bezüge; ein Haus für eine Million Euro bleibt dort damit kaum finanzierbar.
Wie hoch sind die Durchschnittslöhne?
Die durchschnittlichen jährlichen Bruttolöhne unterscheiden sich laut Eurostat 2025 stark in Europa. Für eine alleinstehende Person ohne Kinder reicht der durchschnittliche Bruttomonatslohn – berechnet, indem die Jahressumme durch zwölf geteilt wird – von 1.398 Euro in Bulgarien bis 6.713 Euro in Luxemburg.
Über 4.000 Euro liegen die durchschnittlichen Bruttomonatsverdienste außerdem in Dänemark (5.300 Euro), Irland (4.708 Euro), Belgien (4.630 Euro), Österreich (4.306 Euro) und den Niederlanden (4.167 Euro).
In sieben Ländern liegt der Durchschnittslohn dagegen unter 2.000 Euro. Damit ist die monatliche Kreditrate von 3.592 Euro weit entfernt von einer vollständigen Deckung. Neben Bulgarien zählen dazu Griechenland (1.510 Euro), Ungarn (1.625 Euro), die Slowakei (1.734 Euro), Polen (1.862 Euro), Rumänien (1.885 Euro) und Lettland (1.904 Euro).
Lücke zwischen Gehalt und Kreditrate
Weil in der Berechnung nur 33 Prozent des Gehalts für die Kreditrate vorgesehen sind, reicht ein Durchschnittslohn für Alleinstehende in keinem EU-Land aus; ein Durchschnittslohn ist für Alleinstehende in keinem EU-Land ausreichend.
In Bulgarien ergibt sich dadurch ein Minus von 3.131 Euro. Das ist die Differenz zwischen der Kreditrate von 3.592 Euro und 461 Euro, also 33 Prozent des Gehalts.
In Luxemburg beträgt die Lücke 1.377 Euro, denn 33 Prozent des Bruttogehalts entsprechen 2.215 Euro.