Hauskauf in Europa: Steuern begleiten Sie von Erwerb bis Verkauf – hier sind Immobilien am stärksten und am wenigsten belastet.
Ein Eigenheim in Europa zu besitzen bedeutet, fast an jeder Station Steuern zu zahlen: beim Kauf, beim Halten, bei der Vermietung und beim Verkauf.
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Überall auf dem Kontinent ist Wohneigentum mit einem dichten Geflecht an Abgaben verbunden. Sie begleiten Eigentümer vom Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bis zum Tag des Verkaufs, egal ob die Immobilie leer steht oder Miete einbringt.
Wie viel man am Ende abführt, hängt stark davon ab, wo man kauft. Daten des Global Property Guide, der die Besteuerung von Immobilien in mehr als 80 Ländern erfasst, zeigen: Wohnen wird in ganz Europa kräftig besteuert.
Im Kern geht es um vier Arten von Immobiliensteuern.
Fällig werden eine Grunderwerbsteuer beim Kauf, teils als Stamp Duty bezeichnet, eine jährliche Grundsteuer auf den festgestellten Markt- oder Katasterwert, eine Steuer auf Mieteinnahmen sowie eine Steuer auf Veräußerungsgewinne, wenn beim Verkauf ein Gewinn anfällt.
Eine klare Rangliste ist schwer zu erstellen.
Jedes Land hat seinen eigenen Tarif. Viele Spitzensteuersätze werden als Spannen angegeben, und die Bemessungsgrundlage unterscheidet sich von Staat zu Staat.
Trotzdem taucht ein Land in fast jeder Übersicht ganz oben auf.
Mieteinnahmen in Europa: wie hoch ist die Steuer?
Für alle, die zur Vermietung kaufen, ist die Steuer auf Mieteinnahmen der Faktor, der die Rendite am stärksten drückt, und hier sind die Unterschiede zwischen den Ländern am größten.
Der Global Property Guide berechnet, was ein nicht ansässiger Eigentümer bei drei Mieten zahlen würde: 1.500 Euro, 6.000 Euro und 12.000 Euro im Monat.
Bei eher moderaten 1.500 Euro monatlich ist Dänemark am strengsten und verlangt 42,11 Prozent ab dem ersten Euro. Die Niederlande folgen mit 36 Prozent, Finnland mit 30 Prozent.
Am anderen Ende der Skala steht Zypern, wo der Satz bei null beginnt, während Luxemburg zunächst nur 2,94 Prozent kassiert.
Steigen die Mieten, verschiebt sich die Reihenfolge.
Bei 12.000 Euro im Monat liegt Belgien mit 47,27 Prozent vorn. Dahinter folgen Dänemark mit 43,22 Prozent sowie Deutschland und Griechenland mit jeweils 41 Prozent.
Einige Länder bleiben fast unverändert: Italien mit 21 Prozent, Portugal mit 28 Prozent und die Niederlande mit 36 Prozent, unabhängig von der Höhe der Miete. Das kann je nach Niveau zum Vorteil oder Nachteil werden.
Die Staaten mit den stärksten Sprüngen sind meist diejenigen, die Mieteinnahmen einfach in die normale Einkommensteuer einbeziehen. Österreich ist ein gutes Beispiel dafür.
Dort gilt für Mieteinnahmen dieselbe progressive Skala wie für Löhne: von null Prozent unter 13.308 Euro bis zu 55 Prozent für Einkommen über 1 Million Euro. In solchen Fällen ist die „Immobiliensteuer“, die wirklich weh tut, letztlich nur Einkommensteuer in anderer Form.
Grunderwerbsteuer: was der Immobilienkauf kostet
Beim Steuerbetrag direkt beim Kauf setzt sich Belgien erneut an die Spitze.
Dort können Käufer mit einer Steuer von bis zu 12,5 Prozent des Kaufpreises konfrontiert sein. Das liegt knapp über dem Spitzensteuersatz von zwölf Prozent im Vereinigten Königreich, den 10,4 Prozent in den Niederlanden und den zehn Prozent in Luxemburg.
Belgien legt die Grunderwerbsteuer nach Regionen fest. Die Postleitzahl entscheidet also stark mit.
Wer eine Immobilie für 500.000 Euro in Brüssel oder Wallonien kauft und keine Vergünstigungen bekommt, zahlt die vollen 12,5 Prozent, eine Steuerrechnung von 62.500 Euro gleich am ersten Tag.
Für Selbstnutzer verbessert sich das Bild allerdings. In Brüssel sind für berechtigte Käufer die ersten 200.000 Euro des Kaufpreises steuerfrei. Bei einem Haus für 500.000 Euro sinkt die Steuer so auf 37.500 Euro.
Wallonien bietet für bestimmte Käufer einen reduzierten Satz von drei Prozent. Die Grunderwerbsteuer liegt dann bei rund 15.000 Euro. Wer eine förderfähige Sozialwohnung von einer öffentlichen Stelle in Wallonien erwirbt, zahlt gar keine Registrierungsabgabe. Flandern wiederum hat eigene Sätze und Entlastungen.
Am anderen Ende der Skala stehen Estland und Tschechien, die beim Erwerb keine Grunderwerbsteuer erheben.
In Litauen belaufen sich die Erwerbsabgaben auf rund 0,4 Prozent, also etwa 2.000 Euro bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro, nur ein Bruchteil der Zehntausenden Euro, die Käufer in Belgien zahlen können.
Europa-Vergleich: wo die jährliche Grundsteuer am höchsten ist
Auch wenn eine Wohnung leer steht, kann eine jährliche Grundsteuer fällig werden.
Hier ist besondere Vorsicht nötig, denn gerade diese Steuer wird in Diskussionen oft falsch eingeschätzt.
Die Länder besteuern nicht dieselbe Basis. Manche setzen einen Prozentsatz auf den Marktwert an, andere auf einen deutlich niedrigeren Kataster- oder Einheitswert, der teils seit Jahrzehnten nicht aktualisiert wurde. Großbritannien arbeitet gar nicht mit Prozentsätzen, sondern ordnet Immobilien in Wertbänder ein.
In Spanien kann der maximale Grundsteuersatz in manchen Gemeinden 4,8 Prozent erreichen. Bemessen wird er jedoch am Katasterwert und nicht am Marktwert, wodurch der hohe Prozentsatz weniger aussagekräftig wird.
Sinnvoller ist der Blick darauf, was Eigentümer für ein Haus mit einem Wert von rund 300.000 Euro üblicherweise zahlen, denn jedes Land definiert die steuerliche Bemessungsgrundlage anders.
Im Vereinigten Königreich liegt die Council Tax für eine Immobilie dieser Größenordnung meist zwischen 2.000 und 3.200 Euro pro Jahr, je nach Wertband und Gemeinde.
In Frankreich bewegen sich die taxe foncière und in Spanien die IBI meist zwischen 700 und 1.800 Euro, weil beide auf steuerlichen Werten basieren, die in der Regel deutlich unter den Marktpreisen liegen. Belgiens précompte immobilier, berechnet aus einer fiktiven Miete von 1975, fällt oft in einen ähnlichen Bereich.
Deutschlands Grundsteuer, die ab 2025 in einem reformierten System erhoben wird, liegt häufig unter dem Niveau vieler Nachbarländer, auch wenn die Bescheide im neuen Bewertungsverfahren von Gemeinde zu Gemeinde stark variieren.
In Zypern und Malta zahlen Eigentümer überhaupt keine jährliche Grundsteuer, denn beide Staaten erheben diese Abgabe nicht.
Spekulationssteuer in Europa: was beim Immobilienverkauf fällig wird
Wer seine Immobilie mit Gewinn verkauft, erlebt teils drastische Unterschiede, oft zählt die Besitzdauer mehr als der Steuersatz an sich.
Am strengsten ist hier Dänemark: Veräußerungsgewinne werden mit bis zu 52,07 Prozent besteuert, sobald sie zum Gesamteinkommen hinzugerechnet werden.
Bei einem Gewinn von 250.000 Euro können so bis zu 130.000 Euro an den Fiskus gehen, dem Eigentümer bleiben rund 120.000 Euro.
Malta ist das Gegenbeispiel.
Dort bleibt der Gewinn selbst steuerfrei. Stattdessen fällt eine pauschale Transaktionssteuer von zwölf Prozent auf den Verkaufspreis an, die auf fünf Prozent sinkt, wenn der Verkäufer kein professioneller Immobilienhändler ist und innerhalb von fünf Jahren veräußert.
Deutschland wählt wiederum einen anderen Ansatz: Wer eine Immobilie länger als zehn Jahre hält, zahlt auf den gesamten Gewinn, also etwa 250.000 Euro, keine Steuer.
Bei einem Verkauf innerhalb dieser Frist gilt der persönliche Einkommensteuersatz, zuzüglich eventueller Solidaritätszuschläge.
Immobiliensteuern im Vergleich: wo Wohneigentum am teuersten ist
Wer alle vier Steuerarten zusammen betrachtet, erkennt ein deutliches Muster.
Belgien liegt beim Kauf, beim Halten und bei der Vermietung von Immobilien jeweils ganz oben. Nur die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen mit Sätzen zwischen 16,5 und 33 Prozent wirkt etwas milder.
Am anderen Ende stehen Zypern und Malta. In Zypern beginnt die Steuer auf Mieteinnahmen bei null, Malta lässt Veräußerungsgewinne unangetastet, und in beiden Ländern existiert keine jährliche Grundsteuer. Für Eigentümer zählen sie damit zu den steuerlich leichtesten Regionen Europas.
Für Investoren, die grenzüberschreitend kaufen, ist der Kaufpreis nur der Einstiegspunkt.
Ob sich ein Haus in Europa rechnet, entscheidet am Ende die Frage, wie viel von der Rendite das nationale Steuerrecht übrig lässt. Der Unterschied zwischen einer Wohnung in Brüssel und einer Villa auf Zypern ist groß genug, um zu zeigen: Bei Immobiliensteuern ist Europa weit davon entfernt, ein einheitlicher Markt zu sein.