Kann Modulbau Europas Wohnungskrise lösen?

Viele Regierungen haben die naheliegendsten Maßnahmen bereits ausgeschöpft. Gleichzeitig kommt die Modernisierung der Bauwirtschaft nur schleppend voran. Der Modulbau – also Gebäude, die größtenteils im Werk vorgefertigt werden – könnte ein Teil der Lösung sein. In der EU fehlen bis zu zehn Millionen Wohnungen – das entspricht rund 3,5 Prozent des gesamten Wohnungsbestands.

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Deutschland benötigt jährlich 400.000 neue Wohnungen, verfehlt dieses Ziel jedoch deutlich. In Frankreich warten rund 2,8 Millionen Haushalte auf eine Sozialwohnung. Die Niederlande müssen bis 2031 etwa eine Million Wohnungen bauen. EU-weit entsteht derzeit jedoch nur etwa die Hälfte der Neubauten, die tatsächlich benötigt werden. Deshalb rückt der Modulbau zunehmend in den Fokus von Politik und Industrie.

Dabei werden Wohnungen in Fabriken vorgefertigt und auf der Baustelle anschließend innerhalb kurzer Zeit zusammengesetzt.

Modulares Bauen: Was steckt dahinter?

Unter Modulbau versteht man vorgefertigte Gebäudeteile wie Räume, Wände oder Deckenelemente. Sie werden in einer kontrollierten Fabrikumgebung hergestellt, anschließend zur Baustelle transportiert und dort montiert. Wohnen wird damit zunehmend zu einem industriell gefertigten Produkt. Diese Bauweise bietet gegenüber herkömmlichen Methoden entscheidende Vorteile.

Viele Projekte lassen sich 50 bis 90 Prozent schneller fertigstellen, weil die Produktion in der Fabrik und die Vorbereitung auf der Baustelle parallel erfolgen. Gleichzeitig sinkt das Bauabfallaufkommen auf etwa zehn bis 15 Kilogramm pro Quadratmeter – bei konventionellen Bauweisen fallen meist 25 bis 30 Kilogramm an.

Auch die sogenannte graue Energie und die CO₂-Emissionen, die in den verbauten Materialien stecken, lassen sich um bis zu 45 Prozent reduzieren. Damit passt der Modulbau gut zu den Nachhaltigkeitszielen der EU. Hinzu kommt der anhaltende Fachkräftemangel im europäischen Baugewerbe. Umso wichtiger wird es, qualifizierte Arbeit in Fabriken zu verlagern und die industrielle Produktion auszubauen. Der europäische Markt für Modulbau wird 2025 auf rund 31 Milliarden Euro geschätzt und dürfte bis 2030 auf mehr als 40 Milliarden Euro wachsen.

Europa: Wer beim Modulbau vorn liegt

Schweden gilt als Vorreiter des Modulbaus in Europa. Rund 45 Prozent der neuen Wohnungen entstehen dort mit vorgefertigten oder modularen Bauverfahren. Möglich machen das eine langjährige staatliche Förderung, schlanke Genehmigungsverfahren und eine hohe Akzeptanz für industrialisiertes Bauen. Das Großprojekt Stockholm Wood City mit seinen modularen Holzgebäuden gilt vielen europäischen Städten als Vorbild. Deutschland ist der zweitgrößte Markt für Modulbau.

2024 wurden rund 26 Prozent der neuen Ein- und Zweifamilienhäuser in Fertigbauweise errichtet – unterstützt durch Bundesförderungen für klimafreundliches Bauen. Zudem erleichtert die starke industrielle Ausrichtung des Landes den Umstieg auf werkseitig gefertigte Gebäude. Auch die Niederlande treiben den Modulbau mit hohem Tempo voran, um ihr Ziel von einer Million neuen Wohnungen bis 2031 zu erreichen. Projektentwickler kombinieren dabei Building Information Modelling (BIM) mit modularen Bausystemen und beschleunigen so Planung, Entwurf und Genehmigung.

In Spanien und Portugal entwickelt sich der Modulbau derzeit zu einem wachsenden Markt. Vereinfachte Planungsverfahren und staatliche Förderprogramme ziehen Unternehmen an, die ihre Produktion nach Südeuropa ausweiten wollen. Auch Polen wird angesichts eines Wohnungsdefizits von rund 1,5 Millionen Wohnungen zunehmend attraktiv – insbesondere für den sozialen Wohnungsbau.

Modulhäuser: Erfüllen sie EU-Standards?

Kurz gesagt: ja. Doch der rechtliche Rahmen ist in Europa zersplittert – und genau das bremst den Ausbau des Modulbaus. Auf EU-Ebene gilt die Bauproduktenverordnung (Construction Products Regulation, CPR), die für Bauteile eine CE-Kennzeichnung vorschreibt. Zudem gelten die Standards für Niedrigstenergiegebäude (nearly zero-energy buildings, nZEB) aus der Gebäuderichtlinie gleichermaßen für Modul- und Massivbauten. Dank der hohen Präzision bei Dämmung und Luftdichtheit erfüllen Modulhäuser diese Anforderungen in der Regel problemlos.

Die nationalen Bauvorschriften unterscheiden sich jedoch erheblich. Deutschland setzt auf strenge statische Normen und spezielle Regeln für vorgefertigte Bauteile. In Schweden berücksichtigen die Bauvorschriften unter anderem hohe Schneelasten. Frankreich verlangt im Rahmen der RE-2020-Regeln umfangreiche Nachweise zu Energieverbrauch und CO₂-Bilanz, was Genehmigungsverfahren verlängert. In Irland benötigen dauerhaft errichtete Modulhäuser eine reguläre Baugenehmigung, auch wenn geplante Reformen die Vorschriften für kleinere Einheiten lockern sollen.

Ein grundlegendes Problem bleibt: Ein Modul, das in einem EU-Mitgliedstaat zertifiziert wurde, darf nicht automatisch auch in einem anderen verwendet werden. Für den grenzüberschreitenden Einsatz sind zusätzliche nationale Zulassungen erforderlich. Das erschwert Herstellern die Expansion innerhalb Europas. Die EU versucht nun gegenzusteuern. Die überarbeitete Bauproduktenverordnung (EU 2024/3110) führt digitale Produktpässe für Bauteile ein. Diese maschinenlesbaren Datensätze enthalten Informationen zu Materialien, CO₂-Fußabdruck, CE-Kennzeichnung und Energiekennwerten.

Sie sollen Genehmigungsverfahren beschleunigen und automatisierte Prüfungen über Ländergrenzen hinweg ermöglichen. Behörden können die Daten künftig per QR-Code oder NFC-Chip abrufen, anstatt wochenlang auf Papierunterlagen zu warten.

Modulbau: Diese Hürden bleiben

Der Modulbau hat jedoch auch seine Grenzen. Die Gestaltungsfreiheit ist eingeschränkt, und nachträgliche Änderungen während der Produktion können die Kosten deutlich erhöhen. Zudem muss die Baustelle weitgehend eben sein, und für die Montage sind Kräne mit ausreichendem Zugang erforderlich. Auch die hohen Investitionen in Produktionsstätten schrecken viele Entwickler ab – vor allem dann, wenn eine langfristig gesicherte Auftragslage fehlt. Das größte Hindernis bleibt jedoch der regulatorische Flickenteppich in Europa.

Unterschiedliche nationale Zulassungsverfahren verhindern Skaleneffekte über Ländergrenzen hinweg, die den Modulbau deutlich günstiger machen könnten. Deshalb setzen sich Branchenverbände und die EU-Kommission für harmonisierte Eurocodes und einheitliche Europäische Technische Bewertungen ein, die speziell auf modulare Bausysteme zugeschnitten sind. Der Modulbau allein wird Europas Wohnungskrise nicht lösen. Er gehört jedoch zu den wenigen Bauverfahren, mit denen sich neuer Wohnraum deutlich schneller schaffen lässt – ohne zusätzliches Personal, ohne mehr Bauland und mit deutlich kürzeren Bauzeiten.

Schweden zeigt, welches Potenzial entsteht, wenn Wohnungsbaupolitik, öffentliche Ausschreibungen und Baurecht konsequent auf industrialisiertes Bauen ausgerichtet werden. Deutschland schlägt einen ähnlichen Weg ein. Für den Rest Europas stellt sich die Frage, ob der politische Wille mit dem technologischen Fortschritt Schritt halten kann – und ob Brüssel den regulatorischen Flickenteppich beseitigt, bevor ein weiteres Jahrzehnt mit Wohnungsmangel vergeht.

Schon heute können sich Millionen Haushalte in der EU keine geeignete Wohnung leisten, warten jahrelang auf eine Sozialwohnung oder leben auf engstem Raum. Der Druck, tragfähige Lösungen zu finden, wird in den kommenden Jahren weiter wachsen.