Für viele Menschen in Europa wird die eigene Wohnung zur Existenzfrage. Hohe Mieten, sinkende Eigentumsquoten und fehlender sozialer Wohnraum verschärfen die Krise in fast allen Mitgliedstaaten. Mit einem neuen Bericht will das Europäische Parlament nun ein Signal setzen.
Das Europäische Parlament hat seinen bislang ersten Bericht zur Wohnungskrise in der Europäischen Union angenommen.
WERBUNG
WERBUNG
Mit 367 Stimmen dafür und 166 dagegen fordert der Bericht ein gemeinsames Vorgehen der EU, um die Wohnungskrise zu bewältigen und Menschen aus prekären Wohnverhältnissen zu befreien. Zu den Empfehlungen gehören der Abbau bürokratischer Hürden, der Ausbau des europäischen Bau- und Innovationssektors sowie die Mobilisierung zusätzlicher Investitionen und finanzieller Unterstützung.
Seit der globalen Finanzkrise von 2008 hat sich Wohnen in ganz Europa zu einem sozialen Notstand entwickelt, der sich nach der Pandemie ab 2020 noch deutlich verschärft hat. Die Immobilienpreise stiegen seit 2015 um 60,5 Prozent, die Mieten um 28 Prozent. Im Jahr 2025 lag die Eigentumsquote bei den 24- bis 35-Jährigen um 6 Prozent niedriger als 2005, und jeder zehnte Mensch war nicht in der Lage, seine Miete zu bezahlen.
Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum erschwert außerdem das reibungslose Funktionieren des Binnenmarkts und schwächt damit Europas Wirtschaftswachstum und die seit Langem beschworene Wettbewerbsfähigkeit.
Mit dem "Plan für bezahlbaren Wohnraum" versucht die Kommission, diese Entwicklung aufzuhalten. Durch eine Ausweitung des Wohnungsangebots, zusätzliche Investitionen und unmittelbare Unterstützungsmechanismen für die Bürger soll der Plan die Mitgliedstaaten auf dem Weg zu erschwinglicherem Wohnraum anleiten und unterstützen.
Hauspreise steigen schneller als die Einkommen
Um in der EU eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, müssen Europäer im Durchschnitt etwa so viel verdienen, wie sie derzeit in den meisten Großstädten in einem ganzen Jahrzehnt verdienen. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen liegt oft bei mehr als acht bis zehn Jahresbruttogehältern und steigt in den am wenigsten bezahlbaren Hauptstädten sogar auf über zwölf bis fünfzehn Jahresgehälter. Um in einer Stadt mit hoher Nachfrage eine Wohnung zu mieten, müssen Bürger etwa dreißig bis vierzig Prozent ihres Einkommens aufwenden. Ein wachsender Teil der jungen Mieter liegt bereits über dieser Schwelle.
"In vielen Ländern haben die Löhne mit der Inflation nicht Schritt gehalten. Gleichzeitig hat der Immobilienmarkt die Preise innerhalb von zehn Jahren um bis zu 60 Prozent nach oben getrieben. Das ist nicht die Schuld der Bürger. Es ist ein Mangel an öffentlicher Politik, an Aufmerksamkeit und an Überwachung", sagte Irene Tinagli, Europaabgeordnete und Vorsitzende des Sonderausschusses des Europäischen Parlaments zur Wohnungskrise, gegenüber Euronews.
Die Wohnungskrise ist offensichtlich: Junge Menschen ziehen später von zu Hause aus, das Angebot an Sozialwohnungen reicht nicht aus, in vielen Regionen herrscht weiterhin Überbelegung, und die Zahl der Obdachlosen steigt in der gesamten EU.
Nach Angaben von Eurostat sind die Immobilienpreise in der EU seit 2015 um mehr als 60 Prozent gestiegen. Sie wachsen schneller als die Einkommen, während die Mieten um mehr als 20 Prozent höher liegen. Je nach Land fällt die Entwicklung unterschiedlich aus. Besonders stark stiegen die Preise in Teilen Osteuropas und Südeuropas, etwa in Ungarn, Portugal und Litauen, während Länder wie Finnland moderatere Zuwächse oder sogar leichte Rückgänge verzeichneten. Städte in West- und Nordeuropa gehören insgesamt weiterhin zu den teuersten.
Das Muster ist eindeutig: Vor einem Jahrzehnt war Wohneigentum für rund 70 Prozent der Europäer die Norm. Heute ist dieser Anteil auf etwa 68 Prozent gesunken, während der Anteil der Mieter auf rund 32 Prozent gestiegen ist - der höchste Wert seit Jahrzehnten.
Die Ursachen der Krise
Die Nachfrage nach Wohnraum steigt kontinuierlich. Gründe dafür sind die Urbanisierung, das Bevölkerungswachstum in den Städten, die Migration innerhalb der EU und die zunehmende Zahl kleiner Haushalte. Immer mehr Menschen konkurrieren in denselben urbanen Räumen um Wohnraum, während das Angebot nicht Schritt halten kann.
Hohe Grundstückspreise, steigende Material- und Arbeitskosten, strenge Bauvorschriften und langsame Genehmigungsverfahren bremsen den Wohnungsbau und sorgen dafür, dass zu wenig gebaut wird. Nach Angaben der Europäischen Investitionsbank fehlt es an Millionen Wohnungen, und die Bautätigkeit liegt deutlich unter dem Niveau, das jedes Jahr erforderlich wäre.
Ein weiterer Grund sind finanzielle und marktwirtschaftliche Dynamiken. Zwischen 2015 und 2022 führten die sehr niedrigen Zinsen zu einem massiven Immobilienboom, der die Hauspreise in der EU um rund 63,6 Prozent steigen ließ.
Ab Juli 2022 änderte sich die Lage, als die Europäische Zentralbank begann, die Zinsen anzuheben. Der Einlagensatz stieg von 0 Prozent auf einen Höchstwert von 4 Prozent im September 2023. Dadurch wurden Hypotheken deutlich teurer, die durchschnittlichen Zinsen für neue Kreditnehmer lagen beinahe viermal so hoch wie 2021. Hohe Hypothekenzinsen machen den Immobilienkauf für viele unerschwinglich. Deshalb bleiben viele länger im Mietmarkt, was die Konkurrenz erhöht und die monatlichen Mieten weiter steigen lässt.
In einigen Städten wie Madrid und Barcelona verschärft auch die Nachfrage von Investoren den Druck. Im Jahr 2024 entfielen 7 Prozent der Immobilienverkäufe in Madrid und 14,3 Prozent in Barcelona auf ausländische Käufer. Institutionelle Investoren und große Fonds machten zusammen mehr als 50 Prozent der gesamten Immobilieninvestitionen aus. Hinzu kommt der Boom bei Kurzzeitvermietungen, der in stark touristisch geprägten Gebieten wie diesen beiden Städten die Zahl der langfristig verfügbaren Wohnungen verringert hat.
Die Not erreicht einen kritischen Punkt
Immer mehr Menschen entscheiden sich dafür, zusammenzuwohnen, um die Wohnkosten zu teilen. Das führt zu Überbelegung. Fast 48 Prozent der 18- bis 34-Jährigen leben derzeit in Wohngemeinschaften, obwohl Umfragen zeigen, dass mehr als die Hälfte lieber allein wohnen würde. Um das zu vermeiden, ziehen viele erst später aus dem Elternhaus aus.
Dieselben Engpässe betreffen auch den sozialen Wohnungsbau, der seine Funktion als ausreichendes Sicherheitsnetz nicht mehr erfüllt. Das Angebot ist nicht im gleichen Maß gewachsen wie die Nachfrage, was zu langen Wartelisten und begrenztem Zugang für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen führt.
Viele Städte beschränken den Zugang inzwischen auf die besonders Schutzbedürftigen. Dadurch haben selbst berufstätige Haushalte, die sich den privaten Wohnungsmarkt nicht mehr leisten können, keinen Zugang zu bezahlbaren Alternativen. Gleichzeitig ist ein großer Teil des Bestands an Sozialwohnungen veraltet und muss saniert werden, insbesondere um die Anforderungen an die Energieeffizienz zu erfüllen.
Schätzungsweise 1,28 Prozent der Menschen in der EU leben derzeit auf der Straße, in Notunterkünften oder in befristeten Unterkünften. Das entspricht einem Anstieg um 30 Prozent gegenüber 2019 und um 70 Prozent im Vergleich zum vergangenen Jahrzehnt.
Immer mehr Menschen werden aus dem Wohnungsmarkt verdrängt. Das Problem betrifft daher längst nicht mehr nur die sozial Schwächsten, sondern zunehmend auch Berufstätige und Familien, die keine stabile Wohnsituation mehr finden. Der Mangel an Sozialwohnungen und Unterstützungsangeboten erschwert es obdachlosen Menschen zusätzlich, langfristige Lösungen zu finden.
Zusammenarbeit auf mehreren Ebenen
Wohnungspolitik ist in erster Linie nationale Zuständigkeit. Das bedeutet, dass die EU nationale Maßnahmen nur ergänzen kann. Über Mietrecht, Modelle des sozialen Wohnungsbaus, Flächennutzung, Mieterschutz und Grundsteuer entscheiden letztlich die Mitgliedstaaten.
Nach Ansicht von Elizabeth Kuiper, Associate Director beim European Policy Centre in Brüssel, hat Europa das Ausmaß der Krise in den vergangenen zwanzig Jahren unterschätzt und sie lediglich als nationales Problem betrachtet.
Kuiper warnt, dass eine Zusammenarbeit auf mehreren Ebenen entscheidend ist, bei der lokale Behörden eine stärkere Rolle übernehmen und Lösungen an die EU-Politik herantragen. Außerdem, so Kuiper, dürfe Wohnraum nicht nur als Frage der sozialen Gerechtigkeit gesehen werden, sondern müsse als gesamteuropäische wirtschaftliche Herausforderung verstanden werden.
Die EU kann keine einheitliche Wohnungspolitik durchsetzen und den Wohnungsmarkt in der gesamten Union nicht direkt regulieren. Sie kann jedoch indirekt Einfluss nehmen - über Fördermittel und sogenannte Soft-Law-Instrumente - und so Orientierung geben und nationale Maßnahmen unterstützen.
Borja Giménez Larraz, Europaabgeordneter und Berichterstatter des Berichts, erinnerte an die Bedeutung des Subsidiaritätsprinzips. "Dieser Bericht empfiehlt Maßnahmen auf regionaler und lokaler Ebene [...]. Wir sind hier, um zur Lösung beizutragen, aber die endgültige Lösung muss von den Mitgliedstaaten kommen", sagte er Euronews.
Für den Zeitraum 2021 bis 2027 wurden mehr als 43 Milliarden Euro mobilisiert, ergänzt durch weitere 10 Milliarden Euro für 2026 und 2027. Im April 2024 schätzte die Kommission, dass bis 2030 Investitionen von 100 Milliarden Euro Projekte zur energetischen Sanierung in der gesamten EU anschieben werden.
Im Rahmen der Aufbau- und Resilienzfazilität sind 15,1 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen. Ein Teil der 26,2 Milliarden Euro von InvestEU unterstützt Gebäudesanierungen zur Energieeinsparung. Ein erheblicher Anteil von Horizon Europe mit einem Gesamtvolumen von 95,5 Milliarden Euro fließt in sicheren, gesunden, bezahlbaren und nachhaltigen Zugang zu Wohnraum.
Ein Teil des Fonds für einen gerechten Übergang in Höhe von 17,5 Milliarden Euro ist für Investitionen in Energieeffizienz vorgesehen, um Energiearmut zu verringern. Die Halbzeitüberprüfung der Kohäsionsfonds 2025 mit einem Gesamtvolumen von 392 Milliarden Euro verdoppelte den Betrag für bezahlbaren und sozialen Wohnraum.
Auch wenn sie das Wohnungsangebot nicht direkt erhöhen, tragen die Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und die Energieeffizienzrichtlinie dazu bei, Wohnen bezahlbarer zu machen. Beide verbessern die Energieeffizienz, senken die Energiekosten der Bürger und bekämpfen Energiearmut.
Europas bisherige Lösungsversuche
Nach Ansicht von Kuiper erschwert die fehlende direkte Zuständigkeit der EU für Wohnungspolitik eine europäische Lösung. Dennoch hat Europa seit Ende 2024 eine Reihe von Maßnahmen auf den Weg gebracht und betrachtet die Krise zugleich als Chance für einen grünen Wandel des Bausektors.
Der "Europäische Plan für bezahlbaren Wohnraum" aus dem Jahr 2025 ist die zentrale Antwort der Kommission auf die Krise und beruht auf vier Säulen. Er soll das Wohnungsangebot erhöhen, Investitionen mobilisieren, um Digitalisierung und Wachstum im Sanierungssektor voranzubringen, Reformen fördern und die besonders Schutzbedürftigen unterstützen.
Ergänzt wird der Plan durch eine Überarbeitung der Beihilfevorschriften, damit die Mitgliedstaaten bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau leichter finanziell fördern können, sowie durch das "Citizens Energy Package", das Energiearmut bekämpfen soll.
Zudem hat die Kommission für 2026 den ersten EU-Wohnungsgipfel überhaupt angekündigt. Eine neue "Europäische Wohnungsallianz" aus Mitgliedstaaten, Städten, Regionen, EU-Institutionen, Wohnungsanbietern, Verbänden und zivilgesellschaftlichen Organisationen soll den Plan umsetzen.
Ergänzend dazu konzentriert sich die Europäische Strategie für den Wohnungsbau darauf, die Produktivität zu steigern und Ineffizienzen im Bausektor zu beseitigen. Weniger Bürokratie, schnellere Genehmigungen, neue digitale Werkzeuge und die Förderung moderner Bauweisen sollen zu bezahlbarerem Wohnraum beitragen.
Im Rahmen des europäischen Green Deal soll außerdem die "Renovation Wave" aus dem Jahr 2020 Wohnen erschwinglicher und nachhaltiger machen, indem Energiekosten gesenkt und die Wohnqualität verbessert werden. Da sich 2022 rund 40 Millionen Europäer das Heizen nicht leisten konnten, zielt das Projekt darauf ab, die jährliche Sanierungsquote zu verdoppeln und bis 2030 35 Millionen Gebäude zu renovieren.
Das von Horizon Europe mit rund 120 Millionen Euro pro Jahr finanzierte "Neue Europäische Bauhaus" bildet die Roadmap der Kommission für die Jahre 2025 bis 2027, um Wohnraumsanierung und Nachhaltigkeit zu fördern und so das Wohnungsangebot und die soziale Teilhabe zu stärken.
Auf finanzieller Ebene arbeiten die Kommission und die Europäische Investitionsbank derzeit an einer gesamteuropäischen Investitionsplattform, die auf einer Partnerschaft mit nationalen Förderbanken und internationalen Finanzinstitutionen in Europa beruht. Zusätzlich werden im Rahmen des Aktionsplans der Europäischen Investitionsbank bis 2027 weitere 10 Milliarden Euro mobilisiert.
Der Weg nach vorn
Trotz aller Ambitionen bleibt abzuwarten, wie groß der tatsächliche Einfluss der EU auf die Wohnungskrise sein wird. "Der Wohnungsplan ist ein guter Anfang, aber er birgt auch ein Risiko. Wenn keine konkreten Ergebnisse folgen, werden die Europäer der EU gegenüber noch skeptischer", sagte Kuiper Euronews.
"Europa muss seine Versprechen einlösen, wenn es seine Bürger nicht im Stich lassen und verhindern will, dass sich die Wohnungskrise zu einer Frage der nationalen Identität entwickelt", fügte sie hinzu.
Die Zusammenarbeit mit den Mitgliedstaaten bleibt entscheidend, um die anhaltende Krise zu bewältigen.
"Ich bin fest davon überzeugt, dass wir einen allgemeinen Rahmen definieren müssen, damit regionale und lokale Akteure die Instrumente bekommen, um zu handeln und zu regulieren, ohne dass wir ihnen die endgültigen Entscheidungen über die Maßnahmen abnehmen. Sie wissen selbst am besten, welche nationalen Politiken notwendig sind", sagte Giménez Larraz.
Nach Ansicht von Tinagli "können europäische Mittel nationale Mittel ergänzen und dadurch wirksamer machen. Sie können auch öffentliche Garantien bereitstellen, die es erleichtern, privates Kapital anzuziehen und es in Projekte für bezahlbaren Wohnraum zu lenken".