Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia und Málaga weisen mit 52,5 % den größten Abstand zwischen neuen Wohnungen und Haushalten auf; in den Städten leben bis zu 36 % der Familien.
„Das Wohnungsangebot hat auf das Wachstum der Nachfrage nur unzureichend reagiert“, stellt die Banco de España in ihrem Jahresbericht 2025 zur Entwicklung der spanischen Wirtschaft fest. Die Zentralbank schätzt, dass insgesamt 750.000 neue Wohnungen nötig wären, um die Lücke zwischen neu gegründeten Haushalten und verfügbarem Bestand zu schließen.
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Die Fachleute betonen jedoch, dass dies nicht für alle spanischen Provinzen gilt. In Ávila könnten 58,2 % des Wohnungsbestands die Marktsituation entspannen, in Madrid liegt der Anteil nur bei 9,9 %, im Landesdurchschnitt bei 27,1 %. Besonders angespannt ist die Lage nach der Hauptstadt in Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia und Málaga.
Die Zentralbank erinnert zudem daran, dass dieses zusätzliche Potenzial teilweise dadurch begrenzt bleibt, dass viele Wohnungen weiter für Ferien- oder Saisonvermietung genutzt werden – rund 400.000 Objekte – oder als Zweitwohnsitze von In- und Ausländerinnen und Ausländern dienen. „Im Zeitraum 2021 bis 2025 entfielen 7,4 % aller Wohnungskäufe auf nicht ansässige Käufer, im Schnitt rund 50.000 Wohnungen pro Jahr“, heißt es in dem Bericht, der darauf verweist, dass sich das Problem vor allem im Mittelmeerraum zuspitzt.
Hinzu kommt ein Paradox: Im ganzen Land stehen rund 450.000 Wohnungen aus dem Immobilienboom der 2000er Jahre leer, weil sie für Familien ungünstig liegen oder in schlechtem Zustand sind.
Wohnungsbau stockt: Vorschriften, Fachkräftemangel und andere Nutzungsformen bremsen Angebot
„Spanien und Portugal“, kritisiert der Jahresbericht, „gehören zu den Volkswirtschaften, in denen der Neubau von Wohnungen im Verhältnis zum Wachstum der Zahl der Haushalte am schwächsten ausfällt“, mit einem kumulierten Defizit von 6,6 bzw. 3,7 % gemessen am Bestand.
Portugal, dessen Bevölkerung ebenfalls unter einer schweren Wohnungskrise leidet, insbesondere in den großen Städten, kommt dennoch nur auf ein Defizit von 300.000 Wohnungen. In Spanien fehlen 750.000 Einheiten, in Italien 400.000. Frankreich hält die Balance, und Deutschland ist die einzige große Volkswirtschaft im Euroraum, die ihren Rückstand um 0,5 % verringert.
Bürokratische Hürden sowie unterschiedliche und sich teilweise überschneidende Vorschriften der verschiedenen Verwaltungsebenen (Gemeinden, Autonome Gemeinschaften und Zentralstaat) bremsen den Wohnungsbau in Spanien. Hinzu kommen eine träge Stadtplanung, fehlende geeignete Arbeitskräfte und eine sinkende Produktivität im Baugewerbe.
„In den sechs großen städtischen Ballungsräumen, in denen rund 36 % der Haushalte leben, könnten theoretisch etwa 1,1 Millionen zusätzliche Wohnungen entstehen, die bislang nicht realisiert wurden“, erklärt die Zentralbank. „Das Potenzial in den Hauptstädten dieser sechs großen Ballungsräume schrumpft jedoch auf rund 320.000 Wohnungen.“