Mit der "Silver Tsunami"-Theorie erklärten Experten zunächst, die Entlastung der Wohnkrise würde ganz natürlich kommen: Wenn Boomer anfangen, ihre Häuser zu verkaufen. Doch jetzt heißt es: Kehrtwende. Entlarvt sich die Theorie als Mythos?
Die Babyboomer-Generation besitzt in Deutschland schätzungsweise rund 4,8 Millionen Wohnimmobilien und Eigenheime. Etwa jeder Dritte von ihnen (32 Prozent) wohnt im privaten Eigenbesitz. Zusätzlich gehören derzeit 5,3 Millionen Eigenheime Menschen über 65 Jahren.
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Weil diese Generation immer älter wird und möglicherweise nicht mehr selbstständig leben kann, sind Fachleute davon ausgegangen, dass mit dem Altern der Boomer-Generation Wohnraum neu vergeben werden kann. Jeder dieser Jahrgänge ist heute noch mehr als 1,1 Millionen Menschen stark. Auch wenn diese Generation zwischen 2040 und 2050 das durchschnittliche Lebensende erreicht, könnten Millionen Immobilien auf den Markt kommen.
Aufgrund der geburtsstarken Jahrgänge von 1995 bis 1970 hat sich die Vorstellung eines "Silver Tsunami" etabliert. In diesem Szenario würde eine regelrechte Flut an Immobilien das Angebot auf dem Wohnungsmarkt in den kommenden zehn bis 15 Jahren stark vergrößern - und so die angespannte Lage entlasten.
Doch löst sich die Wohnkrise in Deutschland durch die Demografie wie von selbst? "Eine solche Erwartung greift zu kurz", heißt es in einer aktuellen Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW). Experten halten die Erzählung des Silver Tsunamis nicht für richtig.
Keine Immobilien-Lawine in Sicht
Zum einen argumentiert das IW, dass ältere Haushalte eine geringe Wohnmobilität aufweisen würden. Denn Menschen im Boomer-Alter seien oftmals eng mit ihrer Wohnung, dem sozialen Umfeld sowie ihrem Quartier verbunden.
"Geringe laufende Wohnkosten, hohe Transaktionskosten, fehlende kleinere und barrierearme Alternativen sowie der organisatorische Aufwand eines Umzugs können zusätzlich dazu führen, dass Haushalte auch bei einer deutlich verkleinerten Haushaltsgröße in ihrer bisherigen Immobilie verbleiben", heißt es in einer Mitteilung zur Studie.
So sind die Kinder oftmals ausgezogen und die Eltern bleiben in dem ehemaligen Familienhaushalt zurück. Junge Familienhaushalte tun sich derzeit hingegen schwer, Wohneigentum aufzubauen und zu finden.
Sie stehen laut IW unter anderem vor finanziellen Herausforderungen: stetig hohe Immobilienpreise, gestiegene Eigenkapitalanforderungen, Finanzierungskosten und ein begrenztes Angebot. Die Situation ist insbesondere in Großstädten angespannt und hält junge Paare und junge Familien in Miete statt Wohneigentum.
Regionales Ungleichgewicht: Angebot und Nachfrage müssen zusammenpassen
Denn in bestimmten Regionen werden durchaus vermehrt Eigentumshaushalte frei, so die Auswertung des IW. "Die Frage nach den Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Wohneigentumsbildung ist deshalb vor allem eine regionale Matching-Frage", heißt es allerdings weiter.
Der Anteil Jüngerer an allen Mietern ist besonders in Ballungszentren und im Süden hoch. Ältere Eigentümer gibt es allerdings vermehrt in eher ländlichen Regionen. Rund 37 Prozent dieser Rentner finden ihre eigene Wohnung oder ihr Haus zu groß.
Insbesondere im ländlichen Raum komme es derzeit zu Angebotsüberhängen. Berechnungen der Immobilienplattform Jacasa zufolge befinden sich in der brandenburgischen Uckermark fast 48 Prozent aller Eigentumsimmobilien in Babyboomer-Hand. Von rund 27.400 Wohneinheiten im Eigentum sind das rein zahlentechnisch 13.000 Immobilien, die in den kommenden Jahren altersbedingt auf den Markt kommen könnten.
Es folgen der Ennepe-Ruhr-Kreis in NRW mit 45 Prozent, der Landkreis Meißen in Sachsen (44 Prozent), Kreis Recklinghausen (43 Prozent) und Saalfeld-Rudolstadt in Thüringen (43 Prozent). Ostdeutsche und ländliche Regionen sind demnach ab den 2040er und 2050er Jahren besonders betroffen von künftigem Leerstand.
Die Wohneigentumsbildung in der Großstadt und in wirtschaftlich dynamischen Zentren ist allerdings nur begrenzt möglich. In den zehn größten Städten Deutschlands befinden sich im Schnitt rund 50 Prozent aller Eigentumsimmobilien laut Jacasa in Babyboomer-Hand.
Die Eigentumsquoten in Großstädten liegen dabei teils unter 16 Prozent, während ländliche Räume Werte von über 70 Prozent erreichen.
Experten fordern wohnungspolitische Strategie
Die Zahl der Eigentümerhaushalte allein sei darüber hinaus nach Informationen des IW nicht entscheidend. Denn der Auswertung zufolge liegen potenzielle Nachfrage sowie das latente Angebot auf Bundesebene etwa in einer ähnlichen Größenordnung, "von einem massiven demografischen Angebotsüberhang kann jedoch keine Rede sein".
Die Experten kommen zu dem Schluss, dass durch den demografischen Wandel zwar regional begrenzt Spielräume entstehen, Neubau und Weiterentwicklung des Wohnbestands allerdings nicht ersetzt werden können.
"Das Bild eines 'Silver Tsunami' dramatisiert die Entwicklung: Der demografische Wandel wird zwar zusätzliches Wohnungsangebot schaffen, aber häufig nicht dort, wo die Nachfrage besonders hoch ist", erklärt Florian Rentsch, Vorstandsvorsitzender des Verbands der Sparda-Banken, dem Auftraggeber der Studie des IW Kölns.
Die Hoffnung auf einer Silver Tsunami sei außerdem keine wohnungspolitische Strategie, sagte Rentsch dem Handelsblatt. Nach Angaben eines Handelsblatt-Berichts wollen mehr als 60 Prozent der älteren Immobilieneigentümer ihre Immobilie nicht verkaufen, sondern vererben. Die Politik müsse Rentsch zufolge also über Einzelmaßnahmen hinausdenken und die strukturellen Hindernisse angehen. Er nannte niedrigere Erwerbsnebenkosten, bessere Finanzierungsbedingungen und eine bessere Nutzung von Wohnraum.
Demnach solle niemand sein Zuhause aufgeben müssen. Allerdings sollten diejenigen, die sich freiwillig verkleinern möchten, Unterstützung erfahren, statt an Kosten und Bürokratie zu scheitern.
Junge Leute kaufen alte Häuser: Risiko Großbaustelle
Das Eigentum der Boomer-Generation läuft außerdem Gefahr, renovierungsbedürftig zu sein. Sie brauchen möglicherweise eine neue Heizung, eine neue Wärmedämmung, neue Bäder und Küchen. Unsanierte Gebäude fallen oftmals durch das Raster, weil junge Familien in Zeiten des teuren Bauens kein Risiko eingehen wollen. Unsanierte Objete können ungewollt zu falsch kalkulierten Großbaustellen werden.
Immobilienökonomen wie Thomas Beyerle betonen, dass Käufer heute pauschal 150.000 bis 200.000 Euro für eine zeitgemäße energetische Sanierung einkalkulieren müssen, wenn sie moderne Standards erreichen wollen, wie das Nachrichtenportal t-online berichtet. Förderprogramme wie "Jung kauft Alt" von Bauministerium wollen dem entgegenwirken. Seit September 2024 fördern sie auch den Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien.
Für manche Eigentümer oder Erben kann das bedeuten, dass der Wert der Immobilie so gering ist, dass sich eine Sanierung gar nicht mehr lohnt.
Regionen, die vom Strukturwandel und vom Leerstand betroffen sind, könnten sich massiv verändern - in zwei Richtungen. In einem Szenario könnten Eigentümer in den kommenden Jahrzehnten einen Wertverfall ihrer Immobilien erleben oder keine Mieter finden. Nach einer anderen Theorie könnten gerade die sinkenden Preise für eine Sogwirkung sorgen und eine neue Ortsbevölkerung entstehen lasssen.
Welcher der beiden Fälle auftritt und wo regionale Unterschiede entstehen ist so unsicher wie das Konzept des Silver Tsunamis selbst.