Zwischen 2015 und 2025 stiegen die Immobilienpreise in 17 EU‑Ländern schneller als die Einkommen. Am stärksten klaffte die Schere in Portugal, in Rumänien sanken die Preise im Verhältnis zum Lohn am deutlichsten.
Wie weit reicht das Einkommen eines Haushalts beim Kauf eines Eigenheims? In 17 EU-Ländern reichte es 2025 weniger weit als zehn Jahre zuvor. Der von Eurostat berechnete Indikator „Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen“, der zeigt, wie sich das Haushaltseinkommen im Vergleich zu den Immobilienpreisen verändert, stieg in diesem Zeitraum EU-weit um 6,8%, in zehn Mitgliedstaaten ging der Wert jedoch zurück.
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Im gleichen Zeitraum stiegen die Immobilienpreise in der EU in den zehn Jahren bis zum zweiten Quartal 2026 um 62%. Als Reaktion auf die Wohnungskrise im gesamten Staatenverbund stellte die Europäische Kommission im Dezember 2025 ihren European Affordable Housing Plan vor.
Was misst das Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen?
Das Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen vergleicht die Entwicklung der Immobilienpreise mit der Entwicklung des verfügbaren Haushaltseinkommens pro Person. Steigt der Wert, werden Wohnungen im Verhältnis zu den Einkommen teurer. Sinkt er, werden sie relativ gesehen günstiger.
Die Kennzahl jedes Landes zeigt, wie stark sich dieses Verhältnis im Zeitverlauf verändert hat. Auch die Kosten von Hypotheken bestimmen, wie viel Käufer sich leisten können.
Portugal verzeichnet den stärksten Anstieg
Zwischen 2015 und 2025 verzeichnete Portugal den größten Anstieg beim Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen, nämlich 60,8%. Es folgten die Niederlande mit 34,3%.
„Das Land erlebte einen touristischen Boom, und sein Golden-Visa-Programm zog ausländische Investoren an. Deshalb sind die Immobilienpreise teilweise wegen ausländischen Kapitals gestiegen“, sagte Mike Langen, leitender Wohnungsmarktökonom bei ABN AMRO, gegenüber Euronews Business.
Er nannte Wohnraummangel und Nachfrage von Investoren als Hauptgründe für den Anstieg in den Niederlanden.
Das Verhältnis sprang auch in Ungarn (26,5%), Tschechien (25,8%), Spanien (24,5%) und Griechenland (22,5%) um mehr als 20% nach oben.
Das bedeutet: In diesen Ländern wurden Wohnungen weniger erschwinglich, weil die Immobilienpreise schneller stiegen als die Einkommen.
Ronan Lyons, außerplanmäßiger Professor für Volkswirtschaftslehre am Trinity College Dublin, erklärte, die Länder an der Spitze der Liste verknüpften eine starke Nachfrage in ihren wichtigsten Städten mit einem Angebot, das kaum Schritt halte.
Das Verhältnis stieg außerdem in Slowenien (18,2%), Irland (14,4%), Österreich (13,6%), der Slowakei (11,2%), Luxemburg (10,6%) und Litauen (10,1%) um mehr als zehn Prozent.
Rumänien verzeichnet größten Rückgang, Mieter zahlen hohe Kosten
Am anderen Ende sank der Wert für Rumänien um 42,8%, den stärksten Rückgang in der EU. Immobilien waren 2025 im Verhältnis zu den Haushaltseinkommen deutlich günstiger als 2015.
Auch in Finnland fiel das Verhältnis um 25,2% und in Bulgarien um 16,2%. Zypern (zwölf Prozent) und Italien (11,9%) meldeten ebenfalls Rückgänge im zweistelligen Bereich.
Langen sagte, ein kräftiges Einkommenswachstum in Bulgarien und Rumänien nach ihrem EU-Beitritt habe Immobilien im Verhältnis zu den Einkommen günstiger gemacht.
Lyons verwies auf den Druck auf Mieter in Rumänien. 2025 lebten 56% der Personen, die eine Marktmiete zahlten, in Haushalten, die mehr als 40% ihres verfügbaren Einkommens für Wohnen ausgaben, den höchsten Anteil in der EU.
Unter den vier größten Volkswirtschaften der EU sank das Verhältnis in Frankreich um weniger als sechs Prozent und in Italien um 11,9%. In Deutschland stieg es um 1,6%. Spanien verzeichnete mit 24,5% den stärksten Anstieg der vier Länder.
Langfristiger Vergleich
Eurostat vergleicht außerdem den Wert jedes Landes für 2025 mit dessen eigenem Durchschnitt im Zeitraum von 2000 bis 2025, wobei dort, wo Daten für 2000 fehlen, das frühest verfügbare Jahr genutzt wird. EU-weit lag das Verhältnis nur 0,03% über seinem langfristigen Durchschnitt.
Portugal und Rumänien lagen erneut an entgegengesetzten Enden der Skala. In Portugal lag das Verhältnis 37% über seinem langfristigen Durchschnitt, verglichen mit einem Anstieg um 60,8% seit 2015. In Rumänien lag der Wert 53% unter seinem langfristigen Durchschnitt, verglichen mit einem Rückgang um 42,8% seit 2015.
Die beiden Kennzahlen erzählen in manchen Ländern unterschiedliche Geschichten. In Irland lag das Verhältnis zum Beispiel 14,4% höher als 2015, aber 1,7% unter seinem langfristigen Durchschnitt. Laut Lyons liegt das teilweise daran, dass der langfristige Durchschnitt die Immobilienblase der Mitte der 2000er Jahre einschließt.
Litauen zeigt ein ähnliches Muster: Der Wert lag 10,1% höher als 2015 und 5,7% unter dem langfristigen Durchschnitt.
Die Niederlande und Ungarn verzeichneten zwischen 2015 und 2025 jeweils Anstiege im zweistelligen Bereich. 2025 lagen ihre Werte um zwölf Prozent beziehungsweise 5,3% über ihren langfristigen Durchschnitten. In Bulgarien lag das Verhältnis 36% unter seinem langfristigen Durchschnitt und 16,2% unter dem Niveau von 2015.
Spielt das Ausgangsjahr eine Rolle?
„Der Referenzzeitraum 2015 lag beim Verhältnis von Preisen zu Einkommen nahezu auf einem historischen Tiefstand. Das bedeutet, wir vergleichen mit einer der günstigsten Phasen der vergangenen 20 Jahre“, sagte Langen. Mit 2005 als Ausgangsjahr wäre der Anstieg deutlich geringer, fügte er hinzu.
Langen wies außerdem darauf hin, dass Hypothekenkosten entscheidend sind, da nur wenige Menschen Immobilien bar bezahlen. Der Einlagenzins der Europäischen Zentralbank liegt bei 2,5%, verglichen mit minus 0,3% Ende 2015.
„Beide Kennzahlen erfassen Veränderungen: die Entwicklung seit 2015 oder die Abweichung von einem 25-jährigen Durchschnitt. Keine davon sagt uns, wie erschwinglich Wohnraum heute ist“, sagte Lyons. Er betonte, dass ein Rückgang einen Markt nicht automatisch erschwinglich macht.
Lyons lenkte den Blick auf einen weiteren Punkt. „Die Länder, die sich in den Eurostat-Zahlen ‚verbessern‘, sehen nicht immer gut aus“, sagte er. In Finnland, wo das Verhältnis um ein Viertel gesunken ist, geben Mieter laut der Einkommens- und Lebensbedingungen-Erhebung von Eurostat rund 32% ihres Einkommens für Miete aus, den höchsten Wert in der EU.