Die Skyline von Warschau erinnert eher an amerikanische Städte als an europäische Hauptstädte. Die Stadt hat das höchste Bürogebäude der Europäischen Union, und die meisten modernen Büroflächen liegen im Stadtzentrum dicht beieinander. Ist das ein Vorteil für internationale Unternehmen?
Polens Wirtschaft boomt, im Jahr 2025 ist sie um drei Prozent gestiegen - ganz im Gegensatz zu Deutschlands seit über zwei Jahren eher stagnierender Wirtschaft. In den vergangenen Jahren hat Warschau seine Position als einer der wichtigsten Wirtschaftsstandorte in Mittel- und Osteuropa gestärkt. Was ist das Erfolgsgeheimnis des Nachbarlandes?
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Warschau verfügt über den größten Bestand an modernen Büroflächen in der CEE-Region, die Mittel- und Osteuropa umfasst. Eine beträchtliche Anzahl von Gebäuden ist darüber hinaus umweltzertifiziert und entspricht so den globalen ESG-Strategien.
Die polnische Hauptstadt ist auch in Bezug auf die Anzahl der ausländischen Direktinvestitionen (FDI) führend in Europa. Das stärkt die polnische Position als Zentrum für Geschäfts-, Finanz- und Technologiedienstleistungen.
"Warschau als Wirtschaftsstandort schneidet im europäischen Vergleich und in globalen Rankings sehr gut ab - wenn auch nicht auf dem Niveau der größten Metropolen der Welt wie London oder New York", erklärt Dominik Stojek, Advisory Partner und Real Estate Group Leader bei Deloitte.
"Die Wettbewerbsfähigkeit Warschaus wird durch sein hochwertiges Humankapital, seinen starken akademischen Hintergrund, seine moderne Büroinfrastruktur und seine zentrale Lage in der Wirtschaftsstruktur der Region bestimmt."
Dem Experten zufolge bleibt auch die Kosteneffizienz ein wichtiger Trumpf. Bei einem hohen Standard der Infrastruktur sind die Arbeits- und Mietkosten immer noch deutlich niedriger als in Westeuropa, was Warschau zu einer attraktiven Alternative für Unternehmen macht, die sich in der Region niederlassen.
Warschau: Kompakter und moderner Bürokern
Eines der erkennbarsten Symbole für den wirtschaftlichen Wandel der Stadt ist das konzentrierte Bürozentrum, das von modernen Wolkenkratzern dominiert wird. Im Gegensatz zu vielen westlichen Metropolen ist der Central Business District (CBD) von Warschau kompakt und auf ein Gebiet konzentriert.
"Die im europäischen Vergleich hohe Konzentration moderner und hoher Bürogebäude im Zentrum Warschaus ist aus wirtschaftlicher Sicht ein wichtiger Vorteil für die Stadt", stellt Dominik Stojek fest und fügt hinzu: "Die Ansiedlung prestigeträchtiger Projekte - darunter die Warschauer Turmspitze und der Varso Tower, das höchste Bürogebäude der Europäischen Union - stärkt das internationale Image Warschaus und fördert den Agglomerationseffekt, der den Fluss von Kapital, Wissen und Talenten erleichtert und damit die Transaktionskosten für die Geschäftstätigkeit senkt."
Moderne, flexible Flächen und ESG-Lösungen erfüllen die Erwartungen globaler Unternehmen. Im Wettbewerb mit Städten wie Prag oder Budapest ist es die kompakte und moderne Bürostruktur, die Warschaus klares Unterscheidungsmerkmal darstellt.
Warschaus Vorteile: Das sagen Investoren
Das positive Image der Hauptstadt wird auch durch die Erfahrungen ausländischer Unternehmer bestätigt. Der türkische Geschäftsmann Utku Sarper, Group CEO von FAF Global, weist auf die Qualität der Organisation der Stadt hin:
"In einer Stadt wie Warschau ansässig zu sein, ist für uns ein großer Vorteil. Warschau ist extrem gut organisiert - das Straßennetz, das Verkehrssystem und die gesamte Stadtverwaltung sind geordnet und effizient."
Er vergleicht Warschau mit anderen europäischen Metropolen und fügt hinzu:
"Berlin kann den Eindruck erwecken, chaotisch zu sein, mit viel Verkehr und Menschenmassen. In Barcelona erlebt man ständige Staus und alle 50 Meter eine Ampel. In Warschau gibt es natürlich auch Verkehr, aber er ist viel überschaubarer."
Seiner Ansicht nach entwickelt sich die polnische Hauptstadt eindeutig zu einem regionalen Technologie- und Dienstleistungszentrum. Amazons Teams sind in einem Gebäude untergebracht, NTT Data arbeitet darunter, und Google expandiert dynamisch:
"Sie verlegen die für Osteuropa und sogar Zentralasien zuständigen Teams hierher. Wir sehen Unterstützung für Sprachen wie Hindi, Urdu und Nepali - alle hier in Warschau angesiedelt. Die Stadt entwickelt sich bereits zu einer regionalen Drehscheibe für Technologie, Support und Datendienste", so Sarper. - sagt Sarper.
Utku Sarper weist auch auf die Modernität der Warschauer Bürogebäude hin:
"Als wir uns in London nach Büroräumen für unsere Finanzgeschäfte umsahen, waren die neuesten verfügbaren Büros aus dem Jahr 2014 oder 2015. Die Gebäude, in denen wir in Warschau arbeiten, wurden dagegen erst 2021 fertiggestellt."
Aussichten für den Büromarkt in Warschau
Dies könnte sich jedoch in Zukunft etwas ändern. Einem Deloitte-Experten zufolge tritt der Warschauer Markt in eine Phase der Stabilisierung und des qualitativen Wandels ein, was seine Attraktivität in Zukunft etwas abschwächen könnte.
"Moderne, gut angebundene und zertifizierte Gebäude werden eine hohe Absorption und eine stärkere Mietposition beibehalten, während der ältere Bestand modernisiert oder umgenutzt werden muss", sagt Dominik Stojek.
Eine begrenzte Entwicklungstätigkeit zwischen 2023 und 2025 könnte zu einem geringen neuen Angebot und folglich zu steigenden Mieten in Spitzenlagen führen. Gleichzeitig werden ältere Einrichtungen einer Neupositionierung oder funktionalen Umnutzung unterzogen, was die Marktstruktur allmählich ausgleichen wird.
Dominik Stojek weist auch auf "administrative Hindernisse, rechtliche und steuerliche Instabilität" und hohe Wohnungspreise hin. Langfristige demografische Risiken und mögliche Visabeschränkungen können zu Personalengpässen in ausgewählten Branchen führen.