Häuser in Portugal für unter 400.000 Euro zu finden, wird immer schwieriger, teils unmöglich. Das Imovirtual-Barometer nennt einen Durchschnittspreis von 430.500 Euro.
Die aktuellste Auswertung des „Barómetro do Imovirtual“, einer auf den Immobilienmarkt spezialisierten Plattform, aus dem Mai 2026 setzt den durchschnittlichen Kaufpreis für Wohnimmobilien landesweit auf 430.500 Euro. Der Wert umfasst alle Arten von Objekten, ob neu oder gebraucht, und wirkt für einen großen Teil der Bevölkerung kaum noch finanzierbar.
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Ein kurzer Blick in Immobilienportale oder auf die Schaufenster der Maklerbüros genügt, um zu sehen, wie weit die Wohnungspreise in Portugal gestiegen sind. Doch lassen sich überhaupt noch günstigere Häuser kaufen? Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab. Der erste ist der Mangel an verfügbaren Wohnungen.
„Ohne neue Wohnungen auf dem Markt und mit einer extrem lebhaften Nachfrage ist es für junge Menschen und für portugiesische Familien sehr schwer, Eigentum zu erwerben“, erklärte im Gespräch mit Euronews Patrícia Barão, Präsidentin der Associação Profissional Representativa dos Mediadores Imobiliários de Portugal (Quelle auf Portugiesisch) (APEMIP).
Hinzu kommen „die Kosten für Grundstücke, für den Bau selbst, die Löhne, die Projekt- und Fachplanung, Gebühren und städtebauliche Abgaben“, beschreibt Patrícia Barão. All das trägt erheblich zu den hohen Wohnkosten bei.
Ricardo Vagarinho, Geschäftsführer des Bauunternehmens MomentVM, verweist auf einen weiteren Faktor, der die Marktpreise nach oben getrieben hat. „Es wirkt, als habe sich ein neues Preisniveau herausgebildet, weil die Regierung jungen Leuten ermöglicht, mit einer Staatsgarantie Immobilien zu erwerben, bis zu einem Höchstwert von 450.000 Euro“, erklärt er gegenüber Euronews. Das habe den Markt dazu gebracht, „alles anzuheben, ob Bestands- oder Neubauwohnungen, weil die Menschen diese Finanzierungsmöglichkeiten haben“.
Die Förderregelung für junge Käufer sieht vor, dass der Staat bis zu hundert Prozent des Kaufpreises finanziert, Steuern erlässt und eine persönliche Garantie übernimmt. Sie gilt für Menschen zwischen achtzehn und fünfunddreißig Jahren, deren Einkommen die achte Einkommensteuerstufe nicht übersteigt, und für Wohnungen, die maximal 450.000 Euro kosten.
In einem aktuellen Bericht vom Juni empfiehlt der Internationale Währungsfonds (IWF) im Kapitel zur portugiesischen Wirtschaft, einige Maßnahmen der Regierung im Immobiliensektor auszusetzen. Dazu zählt auch die öffentliche Garantie für junge Käufer. Die Experten argumentieren, dass diese Instrumente „die Marktungleichgewichte vergrößert“ haben. Mit anderen Worten: Es drängen zusätzliche Käufer auf den Markt, die es zuvor nicht gab, doch die Zahl der verfügbaren Wohnungen bleibt gleich.
Patrícia Barão fordert, den Blick zu weiten und den Markt „holistisch“ zu betrachten. „Es gibt keine Wunderlösung für das Thema Wohnen. Es gibt nicht die eine Maßnahme, die alles löst. Deshalb müssen wir an mehreren Fronten gleichzeitig handeln“, sagt sie.
Fachkräftemangel treibt Wohnungspreise
Die Wohnungskrise entsteht nicht nur durch zu wenige Häuser, sondern auch durch zu wenige Menschen, die sie bauen. Und die Geschichte wiederholt sich: Fehlt Angebot und ist die Nachfrage groß, steigen die Preise.
Es fehlen spezialisierte Fachkräfte wie Maurer, Elektriker, Installateure, Schalungsbauer oder Subunternehmer, zählt Ricardo Vagarinho auf.
Mit dem Eintritt der Troika in Portugal senkte der Staat seine Investitionen in Infrastruktur und Großprojekte, und die Banken vergaben kaum noch Kredite für Wohnraum oder Unternehmensaktivitäten. Viele Bauunternehmen gingen in Konkurs, Fachkräfte wanderten ab.
„Diejenigen, die wirklich gut sind und hier geblieben sind, reichen nicht für das Bauvolumen, das wir heute benötigen“, sagt er.
Schätzungen zufolge fehlen rund 80.000 Arbeitskräfte im Bausektor. „Wenn alle händeringend Personal suchen, bieten sie natürlich etwas mehr. Dadurch steigen die Lohnkosten“, erklärt Vagarinho.
Der Unternehmer erinnert daran, dass der Wohnungsbau mit größeren staatlichen und privaten Projekten konkurriert. „Flughäfen, Bahnlinien, Straßen – all diese Großprojekte binden ebenfalls viele Arbeitskräfte“, sagt Ricardo Vagarinho.
In diesem Jahr haben Stürme, die das Landeszentrum verwüstet haben, die Nachfrage nach Baupersonal zusätzlich erhöht. Die Regierung beschleunigte daraufhin die sogenannte „Grüne Spur“ für Arbeitsmigrantinnen und -migranten aus diesem Sektor.
Das Protokoll zwischen Staat und der Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI) soll den akuten Bedarf an Arbeitskräften für öffentliche Bauvorhaben im Rahmen des Aufbauplans PRR 2030 decken. Nach der Katastrophe in der Landesmitte kündigte die Regierung jedoch an, dass einige laufende öffentliche Projekte vorübergehend gestoppt oder verzögert werden könnten, um dringenderen Wiederaufbauvorhaben Vorrang zu geben.
Baumaterialien werden ebenfalls teurer
Seit 2021, seit Beginn des Krieges in der Ukraine, verteuerten sich viele Baumaterialien deutlich. Auch das schlägt beim Endpreis einer Wohnung zu Buche.
Nach Zahlen des Statistikinstituts INE vom März 2026 stiegen die Baukosten für neue Wohngebäude um 3,7 %.
Besonders stark verteuerten sich Glas und Spiegel, blanke und beschichtete Kupferkabel sowie Betonplatten und Ziegelsteine. „Alles hängt von der Energie ab“, erklärt Ricardo Vagarinho.
„Ein Großteil der Materialien ist energieintensiv. Führt ein Krieg zu höheren Treibstoffpreisen, steigen die Energiekosten und damit auch die Preise der Materialien, die von Energie abhängen. Am Ende erhöht das unvermeidlich die Baukosten“, fasst er zusammen.
Auch die Grundstückspreise schlagen beim Budget eines Projekts stark zu Buche. „Da die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist, steigen zwangsläufig auch die Bodenpreise“, sagt der Unternehmer. Seiner Einschätzung nach machen Grundstücke rund 20 % der Gesamtkosten eines Bauprojekts aus.
Vagarinho betont vereinfacht: „Bauen kostet überall in etwa gleich viel.“ Den Ausschlag geben der Grundstückspreis und der Quadratmeterpreis in den einzelnen Regionen. „Die Lage ist das große Thema“, sagt er.
Zudem bedeutet die Dauer eines Genehmigungsverfahrens für Investorinnen und Investoren ein Risiko und wirkt sich ebenfalls auf die hohen Wohnungspreise aus, erklärt Patrícia Barão.
Die Wartezeit auf eine städtebauliche Genehmigung spielt im Immobilienmarkt eine entscheidende Rolle. Sie ist ein indirekter Kostenfaktor beim Wohnungspreis.
„Wenn ein Verfahren im Rathaus ein Jahr, manchmal zwei Jahre dauert, ist das eine lange Zeit, in der ein beträchtliches Kapital – der Grundstückspreis – keine Rendite bringt“, erläutert Ricardo Vagarinho. „In dieser Phase erwirtschaftet das investierte Geld, das wenigstens sechs Prozent pro Jahr bringen sollte, gar nichts. Investoren rechnen diese entgangenen Erträge deshalb im Endpreis des Produkts mit ein“, sagt er.
Neue Wohnungen dort, wo sich junge Menschen den Kauf leisten können
Laut einem Immobilienbarometer vom März 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnungen in Portugal am 1. März bei 3.693 Euro pro Quadratmeter.
„Das sind Preise, die junge Menschen und Familien in Portugal kaum tragen können“, sagt Patrícia Barão. Deshalb brauche es „neuen Wohnraum an Standorten, wo junge Leute und Familien kaufen können und ihre Arbeitsplätze erreichen, ohne endlos lange unterwegs zu sein“.
Der Distrikt Lissabon ist die Region mit den höchsten Quadratmeterpreisen, bei 5.796 Euro pro m². Faro folgt auf Platz zwei mit 4.804 Euro pro m²; danach kommen Madeira mit 4.333 Euro pro m² und Setúbal mit rund 4.000 Euro pro m².
Ganz anders sieht es am unteren Ende der Skala aus. Dort liegen die Quadratmeterpreise unter 1.000 Euro, etwa in den Distrikten Guarda (739 Euro/m²), Bragança (943 Euro/m²) und Castelo Branco (981 Euro/m²).
„Wir müssen über Regionen nachdenken, die nicht im Stadtzentrum liegen, und dort Projekte mit größerer Dimension entwickeln“, sagt Patrícia Barão. Entscheidend sei „ein Verkehrsnetz, das den Menschen schnelle und effiziente Wege zu ihren Arbeitsorten bietet“.
„Wir wollen keine Schlafstädte schaffen. Es braucht ein Netz an Dienstleistungen und Infrastruktur mit Schulen, Banken, Restaurants und Supermärkten“, erklärt sie.
Bauen bleibt wichtig, hat aber keinen sofortigen Effekt. Als erste Maßnahme mit „schnelleren Ergebnissen“ plädiert die APEMIP-Präsidentin dafür, dass der Staat „Rahmenbedingungen schafft, um leerstehende Immobilien über öffentlich-private Partnerschaften wieder auf den Markt zu bringen“.
Blick auf Gebäude in Lissabon, Montag, 27. Februar 2023.Blick auf Gebäude in Lissabon, Montag, 27. Februar 2023.
Patrícia Barão weist den Vorwurf zurück, die Immobilienvermittlung treibe die Preise nach oben. „Die Vermittlung bestimmt nicht den Preis der Wohnungen“, stellt sie klar.
Die Präsidentin der APEMIP ist überzeugt, dass die Vermittlung dazu beitragen kann, Kauf- und Verkaufsprozesse transparenter und demokratischer zu machen. Sie verweist darauf, dass eine neue Gesetzgebung in Vorbereitung ist, an der der Verband mitgearbeitet hat und die Ausbildung und Professionalisierung in der Branche stärken soll.
„Ein guter Immobilienmakler kennt den Markt und die aktuellen Preise. Er hat Einblick in die jüngsten Transaktionen vergleichbarer Objekte, kennt jedes Detail eines Kaufvertrags, weiß, welche Unterlagen nötig sind und kennt die Trends. Dadurch hilft er, dass Wohnungspreise angemessen und korrekt sind“, sagt sie.
Für Ricardo Vagarinho braucht es auch im Bausektor mehr spezialisierte Fachkräfte. Er betont zudem, wie wichtig es ist, dass der Staat Genehmigungsverfahren beschleunigt, um den Wohnungsbau zu erleichtern und den Bestand an Wohnungen auszubauen.
Beide Branchen sind sich einig: Solange es zu wenig Grundstücke, Wohnungen und Fachkräfte gibt und die Baukosten hoch bleiben, wird der Erwerb von Wohneigentum für einen erheblichen Teil der Portugiesinnen und Portugiesen unerreichbar bleiben.