Das Weiße Haus prüft, ein 50-jähriges Hypothekenmodell zu stützen, um die Krise beim bezahlbaren Wohnen zu entschärfen. Fachleute warnen vor mehreren Nachteilen.
Die US-Regierung hat die Idee einer fünfzigjährigen Hypothek ins Spiel gebracht. Sofort kam Kritik von Politikern, in sozialen Medien und von Ökonomen. Ihr Argument: Ein längerer Immobilienkredit löst zentrale Probleme nicht, etwa das knappe Angebot und die hohen Zinsen.
Bill Pulte, Direktor der Federal Housing Finance Agency, schrieb am Wochenende auf X, eine fünfzigjährige Hypothek wäre „ein echter Gamechanger“ für Käufer.
Die FHFA überwacht Fannie Mae und Freddie Mac. Diese kaufen und versichern den Großteil der Hypotheken im Land.
Die dreißigjährige Hypothek ist ein typisch amerikanisches Finanzprodukt und seit dem New Deal der Standard beim Hauskauf.
Damals wollten Politik und Behörden eine standardisierte Hypothek, die sich Kreditnehmer leisten und in ihren Erwerbsjahren tilgen konnten. Die durchschnittliche Lebenserwartung lag bei sechsundsechzig Jahren.
Niedrigere Rate
Eine Laufzeit von fünfzig Jahren würde die Monatsrate senken.
Im September lag der durchschnittliche Verkaufspreis eines Hauses in den USA bei 415.200 Dollar (358.317 Euro), so die National Association of Realtors.
Bei einer Anzahlung von zehn Prozent und einem Durchschnittszins von 6,17 Prozent ergäbe sich bei einer dreißigjährigen Hypothek eine Monatsrate von 2.288 Dollar (1.974 Euro). Eine fünfzigjährige käme auf 2.022 Dollar (1.745 Euro).
Voraussetzung: Die Bank verlangt trotz der längeren Laufzeit keinen höheren Zinssatz.
Aber deutlich mehr Zinsen
Bei einer fünfzigjährigen Hypothek fließt ein noch größerer Teil der Monatsrate in Zinsen. Bis ein Kreditnehmer 100.000 Dollar (86.300 Euro) Eigenkapital aufgebaut hat, vergingen rund dreißig Jahre – ohne Wertsteigerung und Anzahlung.
Bei einer dreißigjährigen dauert es dagegen zwölf bis dreizehn Jahre bis zu 100.000 Dollar Eigenkapital, jeweils ohne Anzahlung.
Über die gesamte Laufzeit fielen bei der fünfzigjährigen gegenüber der dreißigjährigen rund 389.000 Dollar (335.707 Euro) mehr Zinsen an, so eine Analyse der Nachrichtenagentur AP.
Andere Analysten kamen zu ähnlichen Ergebnissen.
„Eine Ausweitung von dreißig auf fünfzig Jahre könnte die in Dollar gezahlten Zinsen bei einem Haus zum Medianpreis über die Laufzeit verdoppeln und den Aufbau von Eigenkapital deutlich bremsen“, schrieb John Lovallo von UBS Securities.
Größere Probleme am Wohnungsmarkt
Eine fünfzigjährige Hypothek löst ein Kernproblem der Bezahlbarkeit nicht: das knappe Angebot. Bundesstaaten wie Kalifornien und Städte wie New York haben zuletzt Gesetze und Regeln angepasst, damit Bauträger schneller mit weniger Bürokratie bauen können.
Hinzu kommen hohe Baukosten. Materialien wie Stahl, Holz, Beton, Kupfer und Kunststoffe, die in den Hausbau fließen, unterliegen unter Präsident Trump nun Zöllen.
Viele Arbeiten am Bau erledigten bislang Menschen ohne Papiere, besonders im Südwesten. Abschiebungen erschweren es den Unternehmen dort, genug Personal zu finden.
„Vieles, was das Angebot jetzt erhöhen würde, bewegt sich in die falsche Richtung“, sagte Mike Konczal, Policy- und Forschungsdirektor beim Economic Security Project.
Pulte schrieb auf X, die Einführung einer fünfzigjährigen Hypothek sei nur eine „potenzielle Waffe“ unter mehreren Ideen, die das Weiße Haus gegen hohe Preise prüfe.
Amerikaner leben nicht lang genug
Das Einstiegsalter für Erstkäufer steigt seit Jahren und liegt inzwischen bei rund vierzig. Für eine Bank wäre eine fünfzigjährige Hypothek für einen vierzigjährigen Ersterwerber schwer zu rechtfertigen. Er wäre neunzig, wenn das Haus abbezahlt ist.
Die durchschnittliche Lebenserwartung in den USA liegt bei etwa neunundsiebzig Jahren. Elf Jahre der Laufzeit wären damit statistisch nicht abgedeckt.
„Politik will Hypothekenschulden in der Regel nicht an die Kinder weiterreichen“, so Konczal.
Anderswo gibt es bereits längere Laufzeiten
In anderen Bereichen wurden Laufzeiten verlängert – mit gemischten Ergebnissen. Der siebenjährige Autokredit ist verbreiteter geworden, weil Autos teurer sind und Amerikaner ihre Fahrzeuge länger behalten.
Trotz längerer Laufzeiten steigen die Zahlungsausfälle bei Autokrediten. Ein Neuwagen kostet im Schnitt 49.740 Dollar (42.925 Euro). Vor fünf Jahren waren es 38.948 Dollar (33.612 Euro).
Studienkredite waren ursprünglich auf zehn Jahre angelegt. Heute strecken mehrere Modelle die Rückzahlung auf zwanzig Jahre.
Ökonomen warnen, eine fünfzigjährige Hypothek könnte das Gegenteil bewirken. Sie würde zusätzliche Käufer in einen ohnehin ausgedünnten Markt bringen und die Preise weiter treiben.
Trump relativiert die Idee
Nach deutlicher Kritik zeigte sich Präsident Trump weniger begeistert. Auf die Frage von Laura Ingraham bei Fox News sagte er, es „könnte ein bisschen helfen“, wischte die Idee aber eher beiseite.
Nach dem Dodd-Frank-Gesetz dürfen Fannie Mae und Freddie Mac keine Hypotheken über mehr als dreißig Jahre absichern. Eine fünfzigjährige Hypothek wäre damit eine „nicht qualifizierte Hypothek“ und für Investoren schwerer zu verkaufen.
Der Kongress müsste mehrere Finanzgesetze ändern, um fünfzigjährige Hypotheken zu erlauben. Danach sieht es derzeit nicht aus.