Hauspreise steigen in vielen Teilen Europas weit schneller als die Einkommen – Lissabon gehört inzwischen zu den teuersten Wohnungsmärkten.
Im Verhältnis zu den lokalen Einkommen ist ein Eigenheim in Paris und London erschwinglicher als in Lissabon.
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Portugal hat sich jahrelang als eine der großen Erfolgsgeschichten Europas präsentiert: Sonne, Sicherheit, ein boomender Tourismussektor und eine beneidenswerte Lebensqualität. Hinter der Postkartenidylle steht jedoch einer der angespanntesten Wohnungsmärkte des Kontinents.
In Lissabon kostet ein typisches Zuhause inzwischen rund das 18,7-Fache des jährlichen Haushaltseinkommens, wie aktuelle Zahlen der Datenplattform Numbeo zeigen.
Unter Europas größeren Städten erreicht nur die kroatische Küstenstadt Split einen ähnlich extremen Wert.
Zehn Städte mit dem höchsten Preis-Einkommens-Verhältnis in Europa
Das Preis-Einkommens-Verhältnis gehört zu den wichtigsten Kennzahlen für die Bezahlbarkeit von Wohnraum.
Es setzt den Kaufpreis einer typischen Immobilie ins Verhältnis zum Einkommen eines durchschnittlichen Haushalts und zeigt, wie viele Erwerbsjahre nötig sind, um eine Wohnung zu finanzieren.
Je höher der Wert steigt, desto weiter entfernt sich Wohneigentum von dem, was Menschen mit lokalen Löhnen erreichen können.
Als Faustregel gilt: Ein Verhältnis über zehn signalisiert bereits einen problematischen Markt für Käufer, so der Wohnungsökonom Mike Langen von ABN AMRO. Die Grenze orientiert sich an gängigen Kreditregeln, nach denen Wohnkosten etwa 30 % des Haushaltseinkommens nicht überschreiten sollten und Hypotheken meist auf 30 Jahre begrenzt sind.
Nach diesem Maßstab liegen Lissabon und Split an der Spitze. Beide kommen auf ein Preis-Einkommens-Verhältnis von 18,7 – fast doppelt so hoch wie der ohnehin schon kritische Bereich.
Danach folgen Prag, Mailand und Tirana (18,1), Wien (17,4), Belgrad (17,2), Paris (17,0), London (16,0) und Brünn (15,8). Die Zahlen zeigen, wie sehr der Traum vom Eigenheim in vielen großen europäischen Städten in die Ferne gerückt ist.
Gerade Portugals Hauptstadt liefert eines der deutlichsten Beispiele dafür, wie Immobilienpreise sich von der lokalen Kaufkraft abkoppeln.
Die starke Schere zwischen Immobilienpreisen und Löhnen im vergangenen Jahrzehnt erklärt, warum Lissabon heute zu den am wenigsten erschwinglichen Wohnungsmärkten Europas zählt.
Portugal: Immobilienpreise plus 240 %, Löhne plus 59 %
In den vergangenen zehn Jahren sind die Immobilienpreise in Portugal nach Angaben des Global Property Guide um fast 240 % gestiegen.
Im selben Zeitraum kletterte der durchschnittliche portugiesische Lohn von rund 839 Euro im Monat auf 1.333 Euro – ein Zuwachs von etwa 59 %.
Die Preise legten damit viermal so schnell zu wie die Einkommen. In Lissabon dürfte die Lücke sogar noch größer sein als im Landesdurchschnitt.
Für eine Wohnung in zentraler Lage in Lissabon werden derzeit etwa 6.763 Euro pro Quadratmeter fällig. Ein kleines Apartment mit 50 Quadratmetern kostet damit rund 338.000 Euro.
Bei einem durchschnittlichen Nettogehalt von etwa 1.416 Euro im Monat – knapp 17.000 Euro im Jahr – entspricht das fast 19 Jahresgehältern, bevor auch nur ein Euro für andere Ausgaben bleibt.
Warum die Immobilienpreise in Portugal weiter steigen
Die gängige Erklärung lautet: Es gibt schlicht zu wenig Wohnungen.
Warnungen kommen inzwischen aber nicht nur aus Marktstatistiken.
In seiner Wirtschaftsprüfung für 2026 stuft die OECD Portugal als eines der Länder mit dem geringsten Zugang zu Wohnraum in der entwickelten Welt ein. Sie verweist auf regulatorische Hürden, einen schwachen Mietmarkt und ein Angebot, das nur langsam auf Nachfrage reagiert.
Besonders junge Menschen trifft diese Lage, so die Organisation.
Portugal baut deutlich weniger Wohnungen als benötigt. Derzeit entstehen jährlich etwa 25.000 bis 30.000 neue Einheiten. Branchenverbände und öffentliche Schätzungen sehen den Bedarf aber eher bei 45.000 bis 50.000 Wohnungen im Jahr.
Hinzu kommt: Nur rund 2 % des gesamten Wohnungsbestands entfallen auf Sozialwohnungen – einer der niedrigsten Werte in Europa.
Forschungen deuten jedoch darauf hin, dass die Lage komplexer ist.
Im aktuellen Housing Market Monitor kommt ABN AMRO zu dem Schluss, dass Einkommenszuwächse und niedrigere Hypothekenzinsen in Europa historisch einen deutlich stärkeren Einfluss auf steigende Immobilienpreise hatten als Bevölkerungswachstum oder Baustoffengpässe.
Eine Krise, die auf die Straße drängt
Die Wohnungsnot hat die größte Welle an Protesten gegen hohe Mieten und Preise in Portugal seit Jahrzehnten ausgelöst. Seit 2023 bringt die Bewegung Casa para Viver, sinngemäß „Wohnungen zum Leben“, landesweit Zehntausende Menschen unter dem Slogan „Já não dá“ – „Es geht einfach nicht mehr“ – auf die Straßen.
Die Aktivisten fordern strengere Mietobergrenzen, mehr bezahlbaren Wohnraum und die Nutzung leerstehender Gebäude. Sie argumentieren, Zugang zu Wohnraum sei ein verfassungsmäßiges Recht.
Am sichtbarsten ist die Krise in den Außenbezirken von Lissabon. Dort droht Familien in informellen Siedlungen wie Talude in Loures die Räumung, obwohl viele vollzeitbeschäftigt sind und sich die aktuellen Mieten dennoch nicht leisten können.
Für Jaime Luque, Mitglied des Beratungsgremiums für Wohnungsfragen der Europäischen Kommission, reichen die Folgen weit über den Immobilienmarkt hinaus.
Wenn Lehrkräfte, Pflegekräfte, Polizisten, junge Fachkräfte und Studierende sich das Leben in einer Stadt nicht mehr leisten können, verliert diese Stadt nach seiner Einschätzung Schritt für Schritt an wirtschaftlicher Wettbewerbsfähigkeit.
Droht Portugals Immobilienblase zu platzen?
Trotz massiv zunehmender Belastungen für Haushalte rechnen nur wenige Ökonomen kurzfristig mit einem Einbruch am Wohnungsmarkt.
Von einer Blase spricht man, wenn Preise sich deutlich von den fundamentalen Rahmendaten lösen und anfällig für eine abrupte Korrektur werden.
Die portugiesische Zentralbank Banco de Portugal warnte in ihrem Finanzstabilitätsbericht vom Mai 2026, dass Angebotsengpässe die Preise weiter nach oben treiben. Zugleich verweist sie aber auf strenge Kreditstandards, die riskante Verschuldung – den üblichen Auslöser eines Crashs – begrenzen.
BPI Research hat seine Prognose für den Anstieg der portugiesischen Immobilienpreise im Jahr 2026 vor Kurzem auf 11,7 % erhöht.
Portugal profitiert weiterhin von einer strukturell hohen Nachfrage, einem begrenzten Angebot und anhaltendem internationalen Interesse.
Der Wohnungsmarkt ist also extrem teuer, ohne zwingend in einer klassischen Spekulationsblase zu stecken.
Die Kennzahlen zur Bezahlbarkeit senden dennoch deutliche Warnsignale.
Ein Preis-Einkommens-Verhältnis nahe 19, kombiniert mit Immobilienpreisen, die in gut zehn Jahren um rund 240 % gestiegen sind, während die Löhne nur um 59 % zugelegt haben, deutet darauf hin, dass sich die Bewertungen mit inländischen Einkommen allein immer schwerer rechtfertigen lassen.
Das bedeutet nicht, dass die Preise fallen müssen.
Es zeigt aber, dass Lissabon zu den am wenigsten erschwinglichen Wohnungsmärkten Europas gehört – mit einer Kluft zwischen Immobilienpreisen und lokalen Einkommen, die größer ist als zu irgendeinem Zeitpunkt in den vergangenen Jahrzehnten.