Die Wohnungslage verschärft sich. Insbesondere in Großstädten steigen Mieten weiter an, noch nie hat so viel Wohnraum in Deutschland gefehlt. Ein Lagebild.
Zum Jahresende 2025 sind die Mieten in Deutschland deutlich angestiegen. Vielerorts stiegen die Preise der Mieten doppelt so stark wie die Inflation, wie eine Analyse des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW) zeigt.
Im vierten Quartal von 2025 stiegen die Mieten um 4,5 Prozent zum Vorjahreszeitraum und damit rund doppelt so stark wie die allgemeine Teuerung, zeigt der GREIX-Mietpreisindex des IfW. Außerdem ging die Anzahl der Wohnungsinserate deutlich zurück. Auf dem Vormarsch sind befristete und möblierte Angebote - hiervon gibt es so viele wie noch nie.
"Wohnungssuchende haben es aktuell schwer", sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter des GREIX am Kiel Institut für Weltwirtschaft. "Das klassische Angebot geht zurück, die Preise steigen und die Konditionen werden über immer mehr befristete Verträge oder möblierte Angebote härter."
Mieten ist teurer geworden
Besonders tief in die Tasche greifen müssen Wohnungssuchende in Köln und München. Die Stadt am Rhein verzeichnet ein Plus von 3,4 Prozent bei den Angebotsmieten, in München gab es im vergangenen Quartal Zuwächse von 1,9 Prozent.
Am teuersten bleibt trotzdem München mit 23,35 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt am Main mit 17,36 Euro. Nur Leipzig liegt mit 10,22 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Durchschnitt.
Hamburg und Frankfurt am Main sind etwa ein Prozent teurer geworden und entsprechen damit dem deutschen Durchschnitt. Beim Greix-Mietpreisindex werden die Angebotsmietpreise für Wohnungen in 37 deutschen Städten und Regionen ausgewertet.
1,4 Millionen Wohnungen fehlen in Deutschland
Aktuell fehlen in Deutschland rund 1,4 Millionen Wohnungen, wie aus dem "Sozialen Wohn-Monitor 2026" des Pestel-Instituts hervorgeht. Eine Besserung in den kommenden Jahren sei nicht in Sicht, wie Pestel-Chefökonom Matthias Günther in Berlin bei Vorstellung der Studie sagte.
Lediglich halb so viele Wohnungen wie gebraucht werden nach Erwartungen des Instituts in der näheren Zukunft gebaut. Das Institut geht von rund 200.000 neuen Wohnungen pro Jahr aus. Besonders erschwinglicher Wohnraum und Sozialwohnraum fehle demnach trotzdem.
Etwa die Hälfte der mehr als 23 Millionen Mieterhaushalte hat nach Berechnungen des Pestel-Instituts Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Allerdings gebe es bundesweit nur rund eine Million Sozialwohnungen, der Neubau dieser Wohnungen stagniere. Ein Ziel müsse sein, die Zahl der Sozialwohnungen mindestens zu verdoppeln, heißt es in der Analyse.
Der fehlende Wohnraum macht sich auch in weniger Anzeigen zur Vermietung bemerkbar. Die Zahl der Wohnungsinserate sank gegenüber dem Vorquartal um mehr als 10 Prozent, die Auswertung des Greix-Mietpreisindex nennt diesen Rückgang "spürbar". Im langfristigen Vergleich liege die Anzahl der Wohnungsinserate zur Miete gegenwärtig etwa 20 Prozent unter dem Niveau von 2015.
"Das weiter sinkende Mietangebot dürfte auch ein Zeichen dafür sein, dass Menschen mit Altverträgen ihre Wohnung nach Möglichkeit halten, oder viele Objekte mittlerweile ohne Inserat vergeben werden", so Zdrzalek.
Befristet und möbliert - Rekordhoch von Kurzzeitvermietung
Noch nie war der Anteil befristeter Verträge und möblierter Wohnungen nach Angaben des Greix-Mietpreisindexes so hoch wie zuletzt. Mehr als jedes sechste Inserat auf Vermittlungsplattformen ist demnach befristet und möbliert.
Bundesweit entfielen im Jahr 2025 inzwischen über 17 Prozent aller Inserate auf dieses Segment. In den acht größten Städten lag der Anteil dem IfW zufolge bei nahezu einem Viertel, in München sogar bei rund einem Drittel.
"Bei Neuvermietungen in Großstädten dürften gerade Geringverdiener bzw. Menschen in Ausbildung und Studium zunehmend an ihre Belastungsgrenze stoßen. Auch Fachkräfte aus dem In- und Ausland tun sich mit einem Umzug vermutlich oft schwer", so Zdrzalek.
Auch die Pestel-Studie zum Wohnungsmarkt benennt jüngere Menschen als "benachteiligte Gruppe". Studierende müssten im Schnitt 53 Prozent ihres Monatsbudgets allein für das Wohnen ausgeben. Aber auch ältere Menschen würden unter den Entwicklungen leiden.
Die Generation der Babyboomer, die in den kommenden Jahren aus dem Berufsleben austritt, könnte in Zahlungsnot geraten. Die Rente werde vergleichsmäßig klein ausfallen, sodass sich einige ihre bisherige Wohnung nicht mehr leisten könnte. Davon geht die Pestel-Studie aus.
Die Regierung hat mit dem sogenannten "Bau-Turbo" bereits reagiert. "Wir haben mit dem Bau-Turbo ein neues und mutiges Instrument, das unser Land voranbringen wird", wird Bauministerin Verena Hubertz auf der Website des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen zitiert. Dieser soll insbesondere bürokratische Hürden überwinden. Trotzdem bleibt die Prognose des Pestel-Instituts dabei, dass sich für die Jahre 2026 und 2027 keine Steigerung der Wohungsfertigstellungen erwarten lasse.