Die ungarischen Immobilienpreise sind seit 2015 um mehr als 166 % gestiegen, aber es gibt ein Land, in dem der Anstieg noch größer ist.
WERBUNGDer Preis für eine Wohnung in Istanbul konkurriert inzwischen eng mit den Preisen in berüchtigt teuren Städten wie Paris und London, denn die Zahlen zeigen, dass die türkischen Immobilienpreise zwölfmal höher sind als noch vor neun Jahren.
Unter den OECD-Mitgliedstaaten haben nordeuropäische Länder wie Schweden und Finnland mit einem Anstieg der nominalen Immobilienpreise um mehr als 4 % seit 2015 die geringsten Veränderungen zu verzeichnen.
Am anderen Ende der Skala befindet sich die Türkei, gefolgt von Ungarn, wo die Preise um 166 % höher sind als im Jahr 2015.
In den meisten OECD-Ländern stiegen die Hauspreise zwischen 2015 und 2023 im deutlich zweistelligen Bereich. Dennoch stechen die türkischen Preise besonders aus der Masse heraus, da sie die Mietpreise so hoch treiben , dass selbst die Gouverneurin der türkischen Zentralbank sich keine Miete mehr leisten kann.
Während die türkischen Wohnungspreise seit 2015 gestiegen sind, begannen sie 2021 in rasantem Tempo zu klettern.
Sie erreichten ihren Höhepunkt im Jahr 2022, als die Preise für Häuser innerhalb eines Jahres um 168 % stiegen, gefolgt von einem Anstieg um 76 % im Jahr 2023.
In Europa und den USA sanken die Preise Ende 2022, als die Zentralbanken in diesen Ländern begannen, die Zinssätze zu erhöhen, um die hohe Inflation zu bekämpfen, was die Hypothekenzinsen in die Höhe trieb.
Auf der anderen Seite senkte die türkische Zentralbank im August 2022 ihren Leitzins, obwohl die Inflation im November desselben Jahres bei fast 85 % lag.
Experten führen den rasanten Anstieg der nominalen Immobilienpreise in der Türkei auf eine Reihe von Gründen zurück.
"Die eigentliche Veränderung beginnt ab 2020", sagte Görkem Yapan, Leiter des Immobilien- und Bausektors für den türkischen Markt bei KPMG, "die Hauptgründe sind meiner Meinung nach die Währungsschwankungen, die Abwertung der türkischen Lira, die höheren Inflationsraten und der damit verbundene Anstieg der Baukosten sowie die wachsende Nachfrage nach der Pandemie."
Die Inflationsrate in der Türkei war im Jahr 2022 extrem hoch und lag fast das ganze Jahr über bei über 50 %, im Oktober sogar bei über 80 %. Aber auch die realen (inflationsbereinigten) Immobilienpreise sind laut OECD bis zum dritten Quartal 2023 im Vergleich zu 2015 um 96,7% gestiegen.
"Letztes Jahr gab es Erdbeben, von denen 11 Städte in der Türkei betroffen waren, was die Preise ebenfalls in die Höhe trieb, weil die Menschen in sichereren Orten wie erdbebensicheren Gebäuden leben wollen", sagte Yapan.
**Sie denken, Sie haben eine hohe Hypothek?
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Während Barkäufer den Markt überschwemmten, sind die monatlichen Raten für Hypothekennehmer in der Türkei in die Höhe geschnellt: Die extreme Inflation in der Türkei, die kürzlich fast 70 % erreichte, veranlasste die Zentralbank zu einer aggressiven Straffung ihrer Geldpolitik und einer Anhebung des Leitzinses von 8,5 % im Juni 2023 auf 45 % im Januar 2024.
Dies hat zur Folge, dass Hypotheken in der Türkei nun mit einem jährlichen Zinssatz von 40 % verzinst werden. Außerdem deckt die maximal zu vergebende Hypothek nicht mehr als ein Fünftel der Immobilie ab.
Im Laufe des Jahres 2023 hatten weniger als 15 % der verkauften Häuser einen Käufer mit einer Hypothek. Der Rest wurde an Barkäufer verkauft.
Kaufen die Russen den türkischen Immobilienmarkt auf?
Ab 2022 ging der größte Anteil der an Ausländer verkauften Häuser an Russen, gefolgt von Iranern.
"Nach dem Ausbruch des russisch-ukrainischen Konflikts im Februar 2022 gab es einen erheblichen Zustrom von Migranten aus beiden Ländern nach Antalya, Istanbul und Mersin", sagte Yapan und fügte hinzu, dass diese drei Orte bei russischen Investoren am beliebtesten wurden und ihre Anwesenheit die Preise in die Höhe trieb.
WERBUNGAllein in Antalya stiegen die Preise bis zur zweiten Hälfte des Jahres 2022 innerhalb eines Jahres um 230 %.
"Aufgrund der Verdoppelung der ausländischen Bevölkerung in Antalya innerhalb von zwei Jahren infolge der Zuwanderung aus Russland und der Ukraine sind die Immobilien- und Mietpreise in die Höhe geschossen", so Yapan.
Gleichzeitig schränkte die Abwertung der türkischen Lira die Möglichkeiten der türkischen Käufer ein. Gleichzeitig zahlten zahlreiche russische und ukrainische Staatsbürger große Summen in bar und lösten damit eine Immobiliennachfrage aus, die den Preisanstieg weiter beschleunigte.
Die Nachfrage von russischen Käufern erklärte jedoch nicht die große Veränderung der Preise im ganzen Land, auch wenn ihr großes Interesse an bestimmten Standorten die Preise in die Höhe trieb.
"Im Jahr 2023 wurden jedoch von 1,2 Millionen verkauften Häusern in der Türkei 35.000 Häuser (3 %) an Ausländer verkauft, und etwa 30 % dieser an Ausländer verkauften Häuser wurden an Russen verkauft", sagte Yapan und fügte hinzu, dass russische Investoren in letzter Zeit begonnen haben, die Türkei gegen andere Ziele wie Zypern auszutauschen.
WERBUNGInvestieren auf dem türkischen Immobilienmarkt - ist es zu spät?
Der türkische Markt hat aufgrund der hohen Immobilien- und Mietpreise, der hohen Zinssätze und der aufgrund der hohen Inflation real sinkenden Haushaltseinkommen auf die Bremse getreten.
Die Immobilienpreise steigen immer noch, aber sie bleiben hinter der Inflation zurück. Daher sind sie in letzter Zeit real billiger geworden.
Hohe Baukosten können zu einem begrenzten Angebot führen. Wenn jedoch die Nachfrage nach Häusern steigt und die Zinsen sinken, um das Wachstum anzukurbeln, könnte dies dazu beitragen, die derzeitige Stagnation zu überwinden.
Allerdings können es sich die Menschen derzeit nicht leisten, ihr Haus zu kaufen, was zu hartnäckig hohen Mietpreisen führt - und das lässt tatsächlich etwas Spielraum für Investitionen für Barkäufer.
"Es gibt ein Verhältnis, zum Beispiel in Istanbul oder in der Türkei", erklärt Yapan: "Meistens lag der Verkaufspreis eines Hauses beim 300-fachen der Miete. Das ist ein Durchschnittswert. Aber jetzt sind die Mieten sehr hoch."
WERBUNG"Der Mietpreisanstieg ist höher als der Immobilienpreisanstieg", sagte er, "also fällt der Durchschnitt jetzt zwischen 250 und 300."
Theoretisch bedeutet dies, dass Investoren in weniger als 300 Monaten den Preis eines Hauses wieder hereinholen können.
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