Wohnen in Wien: Werden die Mieten für fast 2 Mio. bald günstiger?

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Der geförderte Wohnbau macht die österreichische Hauptstadt zu dem, was sie ist. Mehr als 60 Prozent der Wiener leben in kommunalen oder geförderten Wohnungen. Doch auch in Wien gerät der Wohnungsmarkt seit einigen Jahren unter Druck, Mieten und Baukosten explodieren. Die Stadt will jetzt gegensteuern. Am 29. November wird der Wiener Landtag die neue Flächenwidmungskategorie „geförderter Wohnbau“ beschließen.

Was das bedeutet, veranschaulicht ein Stück Ackerland in Stammersdorf – exemplarisch für viele Landwirtschaftsflächen oder Gärtnereien am Stadtrand Wiens.

„Etwa 30 Minuten mit dem Auto vom Stadtzentrum bis zum eigenen Feld,“ so versucht Immobilienhändler Patrick Schönherr derzeit den Acker im Norden Wiens zu verkaufen. Immer wieder werden Spekulationen über eine U-Bahn-Verlängerung bis hierher laut. Zudem ist ein neues Stadtentwicklungsgebiet in der Nähe geplant. 29.500 Euro will Schönherr für das 690-Quadratmeter-Feld derzeit. Je mehr Infrastruktur in der Gegend gebaut wird, desto höher klettern die Preise und desto attraktiver könnte es in Zukunft einmal werden, eine landwirtschaftliche Fläche hier zu Bauland umzuwidmen.

Bald 2 Millionen Einwohner

Unter der neuen Flächenwidmung müssen „50 plus eins“ Prozent der Wohnungen, die auf unter dieser Kategorie umgewidmetem Bauland entstehen, in den geförderten Wohnungsmarkt übergehen. So soll mehr günstiger Wohnraum geschaffen werden.

In den vergangen Jahren wuchs Wien jährlich um etwa 20.000 Einwohner, bald wird die 2-Millionen-Marke geknackt sein. In diesem Kontext bräuchte es etwa 10.000 neue Wohnungen im Jahr, sagt Verena Mörkl vom Architektur- und Planungsbüro Superblock. Der Schnitt liege in den letzten Jahren allerdings bei 6 bis 7.000 neuen oder sanierten Wohnungen.

Dazu kommt, dass in den letzten Jahren nicht immer so viel gebaut wurde, vor allem im geförderten Segment. „2011 hat es überhaupt keine Förderung für neue Projekte gegeben,“ sagt Karl Wurm, Obmann des Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen. Man habe geglaubt, der Zuwachs lasse sich durch den Markt abdecken. Die Versäumnisse von damals schleppe man bis heute mit.

Außerdem werden mit der Novelle die Grundkosten im geförderten Wohnbau mit 188 Euro pro Quadratmeter limitiert. Von Mietern dürfen nicht mehr als fünf Euro netto pro Quadratmeter verlangt werden.

„Wenn diese Grenze heißt, dass man wieder günstiger Boden bekommt – liebend gerne!“ sagt Schönherr. Denn derzeit sei das Preisniveau sehr hoch, da nur wenige Grundstücke angeboten würden und außerdem die Möglichkeit der Umwidmung zu Bauland als Preistreiber im Hinterkopf vieler Menschen mitschwinge. So auch im Fall eines seiner gewinnbringendsten Verkäufe im vergangenen Jahr: Einem kleinen Kürbisfeld in Strebersdorf.

Druck aus dem Markt nehmen

„Es ist aus meiner Sicht das wichtigste wohnpolitische Gesetz, seit Rot-Grün regiert,“ sagt Christoph Chorherr, Gemeinderat von der Partei Die Grüne, über die neue Flächenwidmung. Die rot-grüne Stadtregierung ist in Wien seit 2010 im Amt, Chorherr war maßgeblich an der Ausverhandlung der Novellierung beteiligt.

Damit reagiert die Stadt auf ein Problem, das heute in viele Städten zu beobachten ist: Wohnen wird teurer und teurer. Das gilt auch für Wien, obwohl der große Anteil an gefördertem Wohnraum den Druck aus dem Markt nimmt, sagt Wurm.

Während sich Mietpreise im geförderten Wohnbau entlang der Inflationsrate entwickelten, sind die Mieten am frei finanzierten Markt zwischen 2008 und 2016 bei Neuverträgen bis zu 43 Prozent gestiegen, wie aus einer Studie der Arbeiterkammer hervorgeht. Grund dafür sei, dass Immobilien zunehmend interessant für Investoren und Anleger wurden, sagt Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál: „Dank des sozialen Wohnbaus ist Wohnen in Wien im nationalen und internationalen Vergleich noch immer leistbar.“ Leistbar heißt, dass maximal ein Drittel des Gehalts für die Miete ausgegeben wird, spezifiziert sie.

Die Stadt ist stolz darauf, sie hat sich das billige Wohnen auf die Fahnen geschrieben und versteht sich gern als Bastion des geförderten Wohnbaus. Dieser hat in Wien lange Tradition, die ersten Gemeindebauten wurden in den 1920er Jahren gebaut. Auch in anderen Städten gab es diese Entwicklung, etwa in Deutschland. Doch im Gegensatz zu vielen deutschen Städten hat Wien seinen Bestand nie verkauft.

So betreut die Dienststelle des Magistrats „Wiener Wohnen“ heute rund 220.000 Gemeindewohnungen und etwa 6.000 Geschäftslokale. Das macht sie zur größten kommunalen Hausverwaltung Europas. Jeder vierte Wiener lebt in einem Gemeindebau. Dazu kommen viele gemeinnützige Bauvereinigungen, die ebenfalls Wohnungen anbieten. Insgesamt kommt man so auf die 60 Prozent der Wiener, die in geförderten Objekten wohnen.

So auch Maria Eder, die seit 1978 im Karl-Marx-Hof wohnt, dem wohl berühmtesten Gemeindebau Wiens. Immer öfter kommen Touristengruppen hier vorbei. Das rote, langgestreckte Gebäude mit den ikonischen Rundbögen hat sich längst als ein Wahrzeichen der Stadt etabliert. Sie zahlt im Monat für ihre Zwei-Zimmer-Wohnung mit rund 50 Quadratmetern 251 Euro kalt – dank ihres alten Mietvertrags. Die neuen Wohnungen kommen im Schnitt auf 500 bis 600 Euro, je nach Größe. Eder arbeitet in der Feinkostabteilung bei Billa und verdient heute in ihrer Altersteilzeit rund 1.400 Euro im Monat.

Steigende Baukosten, gleiche Mieten?

In Bezug auf die Errichtung neuer geförderter Wohnungen, steht die Branche derzeit allerdings vor einem Dilemma: Zwar müssen die Mieten günstig gehalten werden, doch steigen die Baukosten seit vielen Jahren stark. Einerseits werden Materialen und Arbeitszeit teurer, andererseits ist die Baubranche momentan gut ausgelastet, was die verlangten Beträge weiter in die Höhe klettern lässt. Das bringt den geförderten Wohnbau in Bedrängnis, sagt Wurm.

Gerade in diesem Zusammenhang sei es unverständlich, warum die Baukostenobergrenze aufgehoben wurde, kritisiert Mörkl. Sie bezieht sich auf eine Entscheidung aus dem Frühsommer, die Obergrenze der Baukosten für geförderte Projekte aufzuheben. Das bedeutet einerseits, dass Bauträger für ihre Projekte nun zwar realistische Baukosten bezahlen können, allerdings sind sie wegen der ohnedies gedeckelten Mieten dann in vielen Fällen nicht mehr wirtschaftlich. Die Obergrenze habe früher einen klaren Strich gezogen und Verhandlungen mit Baufirmen vereinfacht, sagt Mörkl: „Wien macht viel richtig aber tendiert dazu, sich auf die Schultern klopfen und zu sagen: Hier läufts super – dann werden Entwicklungen übersehen und nicht rechtzeitig gegengesteuert.“

Wurm hingegen sieht die Aufhebung der Obergrenze als pragmatischen Schritt, da viele Projekte vorher schlichtweg nicht mehr umsetzbar waren. Er plädiert für Lockerungen anderer Auflagen. Etwa, dass nicht zu jeder neuen Wohneinheit ein Parkplatz geschaffen muss, oder Aufzüge erst ab dem dritten Stock einzurichten.

Architekt Franz Denk schlägt unterdessen Anpassungen an den veränderten Lebensstil der Menschen vor: Immer mehr Menschen wohnen allein, da müssten mehr kleinere Wohnungen mit Mindeststandards auf den Markt, um die Preise zu senken.

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„Soziale Durchmischung“

Im Großen und Ganzen lobt Mörkl die Wiener Wohnbaupolitik: „Vor allem auch die Logik der Ansiedelung von Gemeindebauten in Nobelbezirken hat sehr gut funktioniert.“ Davon profitiere man auch heute noch, denn die Verteilung von geförderten Wohnungen über die ganze Stadt führt dazu, dass Leute aus allen Einkommensschichten in denselben Bezirken wohnen.

So etwa auch im Fall des Karl-Marx-Hofes, der im Villenbezirk Döbling steht. Jedoch ist die von der Wiener Sozialdemokratie viel gelobte soziale Durchmischung in der Stadt in den vergangenen Jahrzehnten stark zurückgegangen, wie etwa eine Visualisierung der Rechercheplattform addendum veranschaulicht. Das Narrativ vom sozial perfekt vermischten Wien stimmt immer weniger. Vergleicht man die Stadt allerdings mit anderen Millionenstädten, sei die Durchmischung weiterhin gut, sagt Mörkl.

Um mit dem schnellen Bevölkerungswachstum schrittzuhalten und den Preisanstieg einzudämmen, werden allerdings viele weitere Initiativen wie die neue Flächenwidmung nötig sein, sagt Denk: „Die Stadt könnte sich da ruhig etwas mehr trauen.“